Espanya necessita més habitatge: aquests 10 gràfics ho demostren

Si preguntem a qualsevol persona pel carrer quina nota li posaria al mercat de l'habitatge a Espanya, gairebé tothom posaria la mateixa: necessita millorar. Una altra cosa són les causes i solucions que cadascú argumenti: la pujada dels preus, la limitació d'aquests, l'escassetat d'oferta, la falta de nova construcció, els pocs al·licients a la compravenda o el lloguer...

Però hi ha una cosa que està clara: Espanya necessita més habitatge. Aquesta és la principal conclusió que estableix el nou Informe Sectorial Immobiliari (1S 2026) elaborat per CaixaBank Research, que analitza l'estat actual del mercat immobiliari espanyol i té clar el seu balanç: el principal desafiament del sector passa per augmentar l'oferta. I aquests deu gràfics ho demostren.

El diagnòstic: preus a l'alça i compravendes moderades

El primer gràfic no sorprendrà ningú: els preus porten temps augmentant d'una manera molt significativa. Des del tercer trimestre del 2023, la variació interanual no només no ha baixat del 3%, sinó que, a més, no ha parat de créixer. En el tercer trimestre de l'any passat, de fet, aquest índex va arribar fins al 12,8%, el màxim dels últims 14 anys.

Ara bé, ha pujat per igual a tot Espanya? El cert és que no. Una anàlisi minuciosa ens permet veure un factor essencial: les dues grans ciutats del nostre país, Madrid i Barcelona, estan molt per sobre de la resta. De fet, des del 2015 acumulen un augment mitjà del 95,6%, aproximadament el doble de la mitjana nacional, que se situa en el 47,7%.

Amb aquest context, en quina situació es troba la compravenda d'habitatge? D'acord amb les dades, al nostre país ve pujant des del 2023, tot i que CaixaBank Research detecta una tendència: el mercat ha començat a estabilitzar-se, sense experimentar grans pujades. De fet, el nombre d'operacions en habitatge usat està clarament per sota del de 2007, però la diferència es nota encara més en el de l'habitatge nou, que es troba per sota de les de qualsevol any entre el 2007 i el 2014.

Les causes: poca construcció i dèficit d'habitatge

La situació actual té un component multifactorial. És a dir, no es deu a un únic motiu, sinó a diversos. Entre els quals assenyala l'Informe Sectorial Immobiliari (1S 2026) cal destacar principalment dos.

En primer lloc, la decreixent construcció de nou habitatge i, a més, l'escassa finalització de la construcció existent. L'informe deixa patent que, des del 2010, els visats d'obra nova han caigut en picat al nostre país, passant dels 422.000 de gener d'aquell any als 139.000 previstos per al juliol del 2027. Però no acaba aquí la cosa: la bretxa entre visats i habitatges acabats s'ha ampliat de forma significativa i assoleix ja nivells màxims des del 2010, quan el sector encara estava absorbint els excessos del cicle expansiu previ.

Amb freqüència, l'absència o disminució de visats d'obra sol ser atribuïda a l'acció pública: restricció del mercat, disponibilitat del sòl, condicions poc accessibles per a l'edificació, etc. Tanmateix, hi ha altres factors que han de ser tinguts en compte. Especialment, un en què poca gent pensa: és rendible construir habitatge a Espanya?

Com reflecteix l'anàlisi de CaixaBank Research, els costos de construcció van començar a disparar-se a finals de 2021. Això ha provocat que el proxy del marge brut caigui pràcticament al mateix ritme. Com a conseqüència d'aquests i altres factors, cada vegada hi ha menys empreses constructores i la seva mida és menor.

Si agafem tots aquests factors, el diagnòstic, de nou, parla per si sol: Espanya té un clar dèficit d'habitatges. Concretament, d'almenys 734.000 habitatges des de l'últim trimestre de 2020, una cosa que s'estén a totes les províncies del territori espanyol, amb les úniques excepcions de Guipúscoa, Càceres i Sòria.

Aquest dèficit, a més, no és igual a tot el territori, sinó que es concentra molt especialment a les províncies que precisament més habitatge necessiten. Gairebé la meitat del dèficit nacional (49%) es concentra en només cinc províncies: Madrid, Barcelona, València, Alacant i Múrcia.

El futur: previsions i possibles solucions

Vist aquest panorama, des de CaixaBank Research actualitzen les seves previsions de mercat. Per al 2026 i el 2027, la compravenda d'habitatges se situaria lleugerament per sota de les operacions efectuades el 2025, mentre que l'oferta assumiria gradualment part dels colls d'ampolla actuals i augmentaria moderadament la promoció d'habitatge nou. No obstant això, probablement aquesta seguirà sent insuficient per cobrir la formació de noves llars.

De fet, l'informe estima que el dèficit d'habitatges seguirà augmentant, assolirà el seu màxim el 2029, amb prop de 922.000 habitatges, i no es corregirà fins al 2037.

La pregunta, ara, seria la següent: hi ha forma de solucionar aquesta situació? Què hauria de fer Espanya per revertir aquesta tendència i cobrir la demanda d'habitatge? L'Informe Sectorial Immobiliari (1S 2026) considera necessari triplicar, com a poc, l'oferta d'habitatge acabat. En grans nuclis com Madrid (2,8) o Barcelona (3,7), el factor multiplicador és mitjanament similar a la mitjana nacional, encara que hi ha altres territoris on es dispara, com Castelló (16,4), Tarragona (9,5) o València (5,9).

La conclusió, per tant, és clara: Espanya té un evident dèficit d'habitatge, si bé la necessitat és major o menor depenent de la zona. I aquest dèficit no es deu a una única causa, sinó que és multifactorial, però dibuixa un desafiament principal: augmentar l'oferta perquè el context pugui millorar.

Et recomanem llegir:

• El mercat immobiliari espanyol consolida la seva fase expansiva el 2025
• Informe sectorial immobiliari: Augmentar l'oferta, el gran desafiament del mercat immobiliari espanyol  
• El cicle expansiu del mercat immobiliari es consolida