Quins impostos cal pagar en comprar o vendre un habitatge?

Comprar o vendre una casa són transaccions en què se sol involucrar un important intercanvi de diners. Normalment hem de fer bastants comptes abans de formalitzar aquestes operacions.

A aquests comptes cal afegir els impostos que hauran de pagar tant el comprador com el venedor de l'habitatge. Perquè, efectivament, tots dos hauran de complir les seves obligacions tributàries.

En aquest article expliquem quins impostos ha de pagar el comprador d'un habitatge, en funció de si és nova o de segona mà, i també quins impostos pagarà el venedor.

Quins impostos es paguen a l'hora de comprar una casa?

En el cas de la persona que compra un habitatge, cal tenir en compte que els impostos que haurà d'abonar per aquesta transacció suposaran, per norma general, entre el 10 % i el 12 % del preu de compra. Aquest percentatge inclou tant la càrrega fiscal com els honoraris de notaria, registre i gestoria.

És una quantitat considerable que s'ha de tenir en compte a l'hora de  reunir els fons necessaris per a l'operació, tant si són propis com si s'ha de recórrer a finançament.

Ara bé, quins impostos ha de pagar el comprador d'un habitatge? En essència, això dependrà de si es tracta d'un habitatge nou o usat.

IVA

En el cas de comprar una casa nova directament a un promotor en l'exercici de la seva activitat, més enllà de l'ús que se li doni (habitatge habitual, ús propi o lloguer), l'adquisició estarà subjecta a l'impost sobre el valor afegit (IVA).

Per habitatge nou s'entén un que es ven per primera vegada després de la seva construcció o rehabilitació i que no s'hagi utilitzat prèviament durant més de dos anys seguits.

L'IVA que es paga per l'adquisició d'un habitatge és el mateix a tot Espanya —10 % del preu de compra de l'habitatge—, excepte a les Canàries, on s'aplica l'impost general indirecte canari (IGIC), el tipus del qual, sobre la base de la normativa vigent, és del 6,5 %.

No obstant això, tant en el cas de l'IVA com de l'IGIC, aquest tipus es redueix al 4 % quan es tracta d'habitatges de protecció oficial (VPO) de règim especial o de promoció pública.

Actes jurídics documentats (AJD)

Un altre impost que cal satisfer a l'hora de comprar una casa nova és l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP-AJD), en la seva modalitat d'actes jurídics documentats (AJD).

Aquest tribut és també un percentatge que s'aplica sobre el preu de l'habitatge, però en aquest cas es troba transferit a les comunitats autònomes.

Això suposa que el tipus que s'aplica per l'AJD és diferent en funció d'on es trobi ubicat l'immoble. El tipus més baix per a documents notarials en territori comú és el 0,75 %, que s'aplica a les Canàries i a Madrid (al País Basc i a Navarra, el 0,5 %).

L'1 % només s'aplica a La Rioja. A Andalusia i a Astúries, l'1,2 %. A l'Aragó, les Illes Balears, Cantàbria, Castella i Lleó, Castella-la Manxa, Catalunya, Extremadura, Galícia, la Regió de Múrcia i la Comunitat Valenciana és de l'1,5 %, tot i que en aquesta última comunitat passarà a l'1,4 % a partir de l'1 de juny de 2026.

De tota manera, cal consultar el tipus aplicable vigent d'AJD en document notarial a cada operació concreta.

Transmissions patrimonials oneroses (TPO)

En el cas de comprar un habitatge usat , no es paga l'IVA. L'impost que s'aplica a la compra d'aquest tipus d'immobles és el de transmissions patrimonials oneroses (TPO), que és una altra modalitat de l'ITP-AJD.

El tipus de TPO que s'aplica també varia en funció de la comunitat autònoma en què es trobi l'immoble i se situa, per regla general, entre el 6 % i el 10 % del valor de la transmissió. No obstant això, hi ha reduccions en funció de diversos factors, com l'edat, la discapacitat, les famílies nombroses, etc. Per això, convé consultar el tipus que s'aplica a la comunitat en què volem comprar el nostre habitatge.

A més, com que la compra de la casa es formalitzarà en escriptura pública, aquesta estarà subjecta a actes jurídics documentats en la seva quota fixa.

La quota fixa fa referència al paper timbrat en què es presenten els documents notarials i costa 0,30 € per plec i 0,15 € per foli, tal com s'estableix en el Reglament de l'Impost (Reial decret 828/1995 ),

És fonamental no confondre aquesta quota fixa (que és un impost) amb els aranzels notarials (honoraris). A part del tribut anterior, el comprador ha d'abonar els honoraris del notari per la redacció i autorització de l'escriptura.

Segons l'Aranzel dels Notaris (Reial Decret 1426/1989), el cost pel servei professional sol ser d'uns 3,005061 € per cada foli de la matriu (el document original que es custodia a la notaria) a partir del cinquè foli inclusivament.

En resum, mentre que els 0,15 € per foli corresponen al pagament del paper oficial que el notari recapta a nom nostre per ingressar-ho en l'Administració Tributària, els aproximadament 3 € per cara escrita representen el pagament per l'assessorament i la fe pública que atorga el professional.

Quins impostos paga el venedor d'un habitatge?

Si es tracta d'un venedor particular resident fiscal a Espanya, ha de prestar especial atenció als dos impostos que afecten la venda d'un habitatge: l'IRPF i la plusvàlua municipal.

En aquest cas, la quantitat final que haurà de desemborsar per l'operació varia en funció de molts factors, des del valor del sòl en el moment en què es faci l'operació fins al guany patrimonial obtingut per la venda.

IRPF

La venda d'un habitatge genera un guany o una pèrdua patrimonial de qui la transmet, que té conseqüències en l'IRPF.

Per tant, si vas vendre un habitatge el 2025, hauràs incloure'l a la declaració de la renda que es presenta ara, l'any 2026, independentment de si l'operació ha generat un guany o una pèrdua.

Aquestes pèrdues patrimonials són útils per compensar-les amb altres guanys patrimonials derivats de la transmissió, com els que s'obtenen amb la venda de fons d'inversió o accions, cosa que rebaixa la factura fiscal.

Si, per contra, has obtingut un guany per la venda de l'habitatge, hauràs d'aplicar un dels trams següents de l'IRPF:

• Guanys fins a 6.000 euros: 19 %
• Guanys entre 6.000 i 50.000 euros: 21 %
• Guanys entre 50.000 euros i 200.000 euros: 23 %
• Guanys d'entre 200.000 euros i 300.000: 27 %
• Guanys superiors a 300.000 euros: 30 %

Tingues en compte que aquests percentatges s'apliquen de manera progressiva. Per tant, als primers 6.000 euros de guanys has d'aplicar el 19 %; dels 6.000 euros i fins als 50.000 euros restants, el 21 %; entre els 50.000 euros i els 200.000 euros, el 23 %, i així successivament.

Per determinar si hi ha hagut guany o pèrdua patrimonial, cal restar al valor de transmissió de l'habitatge el valor de l'adquisició.

En aquest punt, cal aclarir que aquests dos conceptes —valor d'adquisició i valor de transmissió — no es corresponen exactament amb el preu de compra i el preu de venda, encara que els inclouen.

És a dir: per calcular el valor d'adquisició cal tenir en compte el preu que es va pagar al seu dia per l'habitatge, però també altres qüestions que poden afectar el valor total, com els costos de les reformes (si n'hi hagués) i les despeses i impostos de la compra que s'hagin pagat en aquell moment (IVA, ITP, notaria, registre), que augmenten el valor d'adquisició.

Recorda que és fonamental tenir els justificants i factures legals d'aquestes obres, ja que l'Administració Tributària només permet computar les que es considerin inversions o millores (com una reforma integral o la instal·lació de sistemes d'eficiència energètica) i no simples despeses de reparació o conservació (com pintar o arreglar avaries puntuals).

És semblant al que passa amb el valor de transmissió: s'hauran de restar al preu de venda les despeses i impostos propis de l'operació, com els honoraris immobiliaris, despeses de cancel·lació de la hipoteca o la plusvàlua municipal, sobre la qual parlarem a continuació.

Cal tenir en compte tots aquests conceptes per calcular correctament el tipus d'IRPF que s'aplicarà a l'operació. També hi ha algunes circumstàncies especials: per exemple, els majors de 65 anys tenen certs avantatges fiscals en l'IRPF a l'hora de vendre un habitatge.

Plusvàlua municipal

L'altre impost que s'ha de satisfer a l'hora de vendre un habitatge és la plusvàlua municipal, que és com es coneix l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).

A grans trets, aquest tribut grava l'increment de valor d'aquest tipus de terrenys en el moment en què es transmeten. En aquest cas, en el moment en què es fa la compravenda.

Bàsicament, en la plusvàlua s'aplica l'impost municipal —el tipus del qual depèn de cada ajuntament— a una base imposable.

Aquesta base imposable es pot calcular mitjançant dos mètodes: un sistema objectiu que té en compte els anys transcorreguts des que es va comprar l'immoble, el valor cadastral i els coeficients aprovats per l'ajuntament; i la plusvàlua real, que té en compte el valor de compra de l'immoble, el de venda i el valor cadastral —tant el total com el que correspon al sòl.

El contribuent podrà aplicar el mètode que resulti en una menor quantia. Tal com passa amb l'IRPF, si es demostra que no hi ha hagut guany (es ven per menys del que es va comprar), l'operació no està subjecta al pagament de l'impost.

No obstant això, en aquests casos el venedor continua tenint l'obligació de declarar la transmissió al consistori per acreditar aquesta pèrdua.

Et recomanem llegir:

• Aval bancari: així t’ajuda el teu banc per aconseguir llogar un pis
• Lloguer habitual i lloguer temporal: com es declaren a la renda?
• Donaràs un habitatge? Atenció a l’aspecte fiscal