El mercat immobiliari espanyol consolida la seva fase expansiva el 2025

El mercat immobiliari espanyol ha confirmat el primer semestre del 2025 que està en plena fase expansiva. La reactivació de la demanda, iniciada en la segona meitat del 2024, s'ha consolidat en aquest exercici amb 700.000 compravendes registrades en els últims 12 mesos fins al juny, un 19,7% més que el primer semestre de l'any anterior. Aquest dinamisme s'explica per la millora de les condicions de finançament, l'augment del poder adquisitiu de les llars i un creixement demogràfic sostingut, segons indica l’Informe Sectorial Immobiliari de CaixaBank Research . 

Pel costat de l'oferta, el sector de la construcció mostra signes de recuperació, amb un augment del consum de ciment i de l'ocupació, i una notable reducció de la temporalitat laboral des de la reforma del 2021. En els últims 12 mesos fins al maig, s'han visat unes 132.000 habitatges nous, la qual cosa suposa un increment del 13% interanual. Això no obstant, la producció d'habitatge nou encara no arriba a nivells prou elevats per equilibrar el mercat i el dèficit d'habitatge continua ampliant-se.

El dèficit acumulat d'habitatge en els últims anys és, en efecte, un dels factors determinants que expliquen les pressions sobre els preus, que continuen accelerant-se i dificulten l'accés a l'habitatge, especialment en les zones de més demanda. Així, el preu de l'habitatge a Espanya supera ja els màxims del 2007 en termes nominals, encara que es troba encara per sota en termes reals. Alguns indicadors comencen a detectar senyals de sobrevaloració en el mercat immobiliari espanyol, amb estimacions del Banc d'Espanya i del BCE que situen el preu de l'habitatge entre un 8% i un 10% per sobre del seu nivell d'equilibri. En tot cas, cal recordar que el context actual és molt diferent del boom dels 2000. La situació financera de les llars, del sector constructor i promotor, i del sistema financer és molt més sòlida, i els riscos que es produeixi una correcció brusca del preu de l'habitatge estan continguts. Tot i així, persisteixen desequilibris que mereixen atenció.

Reconversió d’habitatges secundaris en principals

El dèficit d'habitatge acumulat en els últims anys està generant tensions en els preus, especialment en les zones de més demanda. CaixaBank Research preveu que entre el 2021 i el 2024 s'ha acumulat un dèficit d'entre 515.000 i 765.000 habitatges, segons diferents definicions, la qual cosa equival al 3-4% del parc d'habitatges principals. Prop de la meitat d'aquest dèficit s'ha cobert mitjançant la reconversió d'habitatges secundaris en habitatges principals, ja que la construcció d'habitatge nou ha estat molt inferior a la creació neta de llars. 

L’Informe Sectorial també analitza la correlació entre el dèficit i el creixement del preu de l'habitatge, que és significativa: es calcula que el dèficit acumulat podria explicar fins al 39% de l'encariment observat en el període, la qual cosa subratlla la urgència de reactivar la promoció residencial per mitigar les pressions en els preus. A nivell territorial, el dèficit es concentra en les províncies amb més pressió demogràfica i demanda turística, com Madrid, Barcelona, Alacant, València i Màlaga, mentre que a l'Espanya buidada el dèficit és més reduït. Aquesta disparitat territorial també es reflecteix en l'evolució dels preus, amb increments més acusats en les zones de més dèficit.

Màxim històric de la demanda estrangera

La demanda estrangera ha adquirit un paper rellevant en el cicle expansiu actual. En l'últim any fins al primer trimestre del 2025, aproximadament el 18% dels habitatges han estat adquirits per ciutadans estrangers, assolint les 133.000 compravendes, un màxim històric. Més de la meitat d'aquestes compres són d'estrangers residents, i un 44% d'aquestes corresponen a no residents. El perfil del comprador no resident ha evolucionat, mostrant una més gran diversitat de nacionalitats i un interès creixent per noves ubicacions. Les províncies de l'arc mediterrani i els arxipèlags concentren la major part de la demanda estrangera, però també han sorgit nous focus d'atracció en zones menys tradicionals, com Castelló, Astúries, Huelva i Còrdova.

El comprador estranger no resident sol tenir més capacitat adquisitiva, la qual cosa es tradueix en preus mitjans més elevats i una preferència per propietats de gamma mitjana-alta o alta, una tendència que influeix directament en l'evolució del mercat en determinades zones, reforçant les pressions sobre els preus.

Una vegada més, la principal conclusió d'aquest Informe Sectorial Immobiliari de CaixaBank Research és que l'oferta d'habitatge continua sent insuficient per absorbir una demanda que continua creixent amb força per la formació de nous llars, com a resultat sobretot dels importants fluxos migratoris que està experimentant el país. Aquest dèficit d'habitatge i la pressió que exerceix sobre els preus subratlla la necessitat d'accelerar la construcció d'habitatge assequible.