El cicle expansiu del mercat immobiliari es consolida

El mercat immobiliari espanyol es va accelerar el 2024, fonamentat en la distensió de les condicions financeres i en el bon rendiment de l'economia espanyola, que va créixer un significatiu 3,2%. Tothom va ser testimoni de com els indicadors del sector anaven guanyant velocitat a mesura que transcorria l'any: la demanda d'habitatge va recuperar dinamisme després de descendir puntualment el 2023, gràcies a la baixada dels tipus d'interès, la creació d'ocupació, uns fluxos migratoris significatius i la fortalesa de la demanda estrangera; i el preu de l'habitatge també va anar guanyant intensitat al llarg de l'any, amb avenços al voltant del 7%-8% enfront del 4% de l'exercici anterior.

No obstant això, aquesta fortalesa de la demanda i dels preus es produeix en un context de clamorosa escassetat d'oferta d'habitatge, sent aquest el principal desequilibri que afronta el sector immobiliari, tant en el mercat de compravenda com, sobretot, de lloguer. Tot això juntament amb l'absència d'altres desequilibris relacionats amb el creixement excessiu del crèdit hipotecari i del crèdit promotor, o amb la relaxació de les condicions d'accés al crèdit, apaivaga les pors que es produeixi una correcció brusca com la que va tenir lloc després del cicle expansiu anterior del 2000 al 2007, i que va comportar nefastes conseqüències per al sector immobiliari i bancari, i per al conjunt de l'economia.

En aquest sentit, els possibles riscos sobre l'estabilitat financera són baixos, si bé les repercussions socials d'aquesta manca d'habitatge són palmàries i poden acabar condicionant el potencial de creixement de l'economia espanyola, segons l'Informe Sectorial Immobiliari de CaixaBank Research.

Hi ha un ampli consens sobre la necessitat d'augmentar l'oferta d'habitatge, especialment d'habitatge social i assequible. Encara que la generació de nou habitatge és un procés llarg i lent, el 2024 es va començar a albirar un canvi de tendència en els principals indicadors del sector de la construcció que apunten a una més gran producció d'habitatges. Això no obstant, el nombre d'habitatges protegits acabats continua sent clarament insuficient per cobrir les necessitats de la població que més dificultats pateix per accedir a un habitatge.

L’Informe Sectorial Immobiliari de CaixaBank Research detalla el nou escenari de previsions. Preveu que la demanda continuarà sent molt forta i, encara que l'oferta continuarà creixent gradualment, el dèficit d'habitatge acumulat en els últims anys sostindrà un creixement significatiu dels preus, en cotes similars a les actuals. A més, preveu que la tendència expansiva s'anirà estenent cap a més punts geogràfics.

El fort augment del preu de l'habitatge a les grans urbs està provocant un desplaçament de la demanda d'habitatge cap a zones perifèriques més assequibles, un patró conegut en el sector com a “taca d'oli” que és habitual a mesura que el cicle expansiu del mercat residencial es va consolidant. A nivell provincial, s'observa que la temperatura apareix com un factor rellevant: les compravendes creixen de forma més vigorosa a l’“Espanya fresca”, al nord-oest peninsular, mentre que les zones turístiques tradicionals registren un avanç més suau de la demanda.

En aquest informe, s'investiga com han respost els mercats immobiliaris europeus a la distensió de les condicions financeres. En alguns països de la UE, entre ells Portugal, s'observa una forta apreciació de l'habitatge, mentre que, en altres, com Alemanya o França, està tenint lloc una certa correcció després dels forts increments postpandèmia. Malgrat les diferències entre països, en general preocupa el fort creixement del preu de l'habitatge a la zona euro, ja que es detecta una sobrevaloració en el 80% dels mercats residencials de la regió.

L'Informe Sectorial Immobiliari també posa el focus en el mercat immobiliari comercial. Després de registrar caigudes molt significatives el 2023 i començar a reactivar-se el 2024, s'espera que tant la inversió com el nombre d'operacions continuïn recuperant-se, fonamentades per la consolidació del procés de descens dels tipus d'interès. Espanya s'està posicionant entre les destinacions més atractives per a la inversió internacional en immobiliari comercial entre les principals economies europees gràcies a uns fonamentals macroeconòmics sòlids, especialment en els segments residencial, hoteler i logístic.