Així creix el lloguer a Espanya: què expliquen els rebuts sobre la seva evolució

Una bona part dels titulars sobre lloguer d'habitatge reflecteixen una realitat palpable: els preus van a l'alça i això repercuteix en l'esforç econòmic de les famílies.

Tanmateix, per saber realment com ha crescut el lloguer els últims anys no n'hi ha prou a calcular una mitjana, cal fixar-se en els detalls: no ho fa de la mateixa manera per a sèniors que per a joves, ni per als qui repeteixen o per als qui signen un contracte nou.

L'anàlisi dels rebuts de lloguer domiciliats, degudament anonimizados i agregats, ajuda a comprendre amb major precisió l'evolució d'aquest mercat. Això és el que ha fet  CaixaBank Research  per descobrir els matisos darrere d'una realitat complexa que afecta un nombre creixent d'espanyols.

Propietat o lloguer: com vivim els espanyols

El 2007, menys d'un de cada cinc espanyols vivia de lloguer. El 2024, la proporció supera el 26 %.  Aquest canvi reflecteix una transformació profunda del mercat residencial nacional i també una realitat econòmica cada vegada més visible: per a una part creixent de la població, accedir a un habitatge en propietat resulta més difícil que fa dues dècades, especialment en grans ciutats.

En detall i segons les dades analitzades per CaixaBank Research  a partir d'Eurostat, el 26,3 % de la població espanyola resideix actualment en un habitatge que no és de la seva propietat, en comparació amb el 19,4 % registrat el 2007.

La mitjana de la Unió Europea assoleix el 31,6 %, de manera que Espanya continua per sota de la mitjana comunitària, tot i que la distància s'ha reduït de manera significativa.

L'evolució és molt diferent segons es tracti de contractes ja existents o de noves signatures, una diferència que ajuda a entendre per què moltes llars perceben un encariment molt més intens del que reflecteixen alguns indicadors generals. Les dades internes de CaixaBank sobre rebuts domiciliats de lloguer permeten observar aquesta divergència amb força precisió.

Lloguers repetits: pujades al voltant del 3 %

Els lloguers repetits, és a dir, aquells en què es manté la relació contractual, registren augments relativament moderats.

Entre 2018 i 2025, la mitjana de creixement anual es manté per sota del 3 % i generalment a prop de la inflació. Durant la pandèmia, coincidint amb les limitacions regulatòries aplicades a les actualitzacions de renda, les pujades van arribar fins i tot a congelar-se temporalment.

Més recentment, el creixement s'ha estabilitzat al voltant del 2,3 %, en línia amb els límits establerts per l'índex IRAV (Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge) per a determinats contractes signats a partir de maig de 2023. També el percentil 75 es mou al voltant del 2,9 %, coherent amb els límits màxims lligats a l'IPC.

Els increments més elevats apareixen concentrats en situacions específiques, com ara reformes, renovacions o modificacions rellevants en les condicions de l'immoble.

On puja més el lloguer: nous contractes

La fotografia és diferent pel que fa als contractes de signatura recent. Després de les caigudes observades durant la pandèmia, els preus van començar a repuntar amb intensitat i van acabar l'any 2025 amb increments superiors al 10 % interanual tant de mitjana com de mediana. La dada reflecteix la pressió creixent que afronten els qui necessiten accedir a un nou habitatge de lloguer.

El contrast entre tots dos mercats s'ha anat ampliant els últims anys. Quedar-se al mateix habitatge implica increments relativament continguts; canviar de pis o signar un nou contracte suposa entrar en un entorn molt més tensat.

Aquesta és una diferència que afecta especialment els joves, els treballadors que canvien de ciutat per motius laborals o les famílies que necessiten adaptar l'habitatge a noves circumstàncies personals.

Darrere d'aquesta pressió hi ha diversos factors combinats. L'augment de llars unipersonals, la mobilitat laboral, el creixement demogràfic en determinades zones urbanes i les dificultats d'accés a la compra han reforçat el pes del lloguer com a principal via d'accés a l'habitatge per a moltes persones. L'oferta disponible, mentrestant, continua sent limitada en nombroses ciutats.

Joves, grans ciutats i esforç creixent

Un factor rellevant relacionat amb l'evolució dels preus és la taxa d'esforç, és a dir, el percentatge d'ingressos que una llar dedica al pagament del lloguer.

Segons CaixaBank Research , la mitjana de l'esforç es manté relativament estable al voltant del 30 % per al conjunt de contractes analitzats.  Tot i això, gairebé un 30 % de les llars supera el llindar del 40 % d'ingressos destinat al lloguer, un nivell habitualment associat a situacions de sobreesforç financer.

Sèniors i joves: esforç elevat, però divergent

Les diferències per edat són especialment marcades, amb joves i sèniors que presenten els nivells mitjans d'esforç més elevats, tot i que amb trajectòries diferents.

Entre 2020 i 2025, l'esforç de la població sènior es va reduir lleugerament, mentre que el dels joves va augmentar més d'un punt percentual. La dada resulta especialment rellevant perquè les generacions més joves depenen molt més del lloguer durant les primeres etapes d'emancipació i formació de noves llars.

Mitjana edat: esforç a l'alça entre els 30 i els 45 anys

Entre les persones de mitjana edat, l'esforç se sol moure entre el 20 % i el 25 %, tot i que el grup d'entre 30 i 45 anys acumula un dels majors increments des de 2018.

Són franges de població que sovint afronten simultàniament canvis laborals, criança de fills i necessitat d'habitatges de mida més gran , factors que incrementen la pressió econòmica associada a l'habitatge.

Grans municipis, grans esforços

Pel que fa a la quantitat de població, en municipis amb més de 300.000 habitants, l'esforç mitjà ronda el 35 %, mentre que en els nous contractes es pot acostar al 40 %.

Tanmateix, en localitats petites i mitjanes, el nivell d'esforç se sol situar entre el 25 % i el 30 %. Això sí, els nous lloguers d'aquestes localitats també exigeixen percentatges superiors d'esforç als contractes ja existents, al voltant del 30 %.

Mudar-se per mantenir l'esforç de lloguer

Part de l'estabilitat observada en l'esforç agregat pot estar relacionada amb la mobilitat residencial. De fet, algunes llars opten per canviar d'habitatge per mantenir un percentatge de despesa semblant, encara que això impliqui reduir superfície, allunyar-se de determinades zones urbanes o acceptar immobles amb pitjors condicions. L'ajustament es produeix llavors a través de l'habitatge escollit i no necessàriament mitjançant una reducció del cost relatiu del lloguer.

La diferència entre quedar-se en un habitatge o haver de cercar-ne un de nou comença a marcar bona part de la pressió econòmica del lloguer a Espanya. I aquesta bretxa es nota sobretot en els grups que depenen més del mercat arrendatari per construir el seu projecte de vida: joves, treballadors mòbils i llars urbanes.

Et recomanem:

• Bo lloguer jove: guia amb les principals ajudes i deduccions del lloguer per a joves
• Guia del Pla Estatal d'Habitatge 2026-2030: ajudes, requisits i novetats
• Quants diners necessites tenir estalviats per comprar una casa?