Lloguer habitual i lloguer temporal: com es declaren a la renda?

L’arrendament d’habitatges és una font d’ingressos habitual per a moltes famílies. És igual si lloguem el pis tot l’any o només per temporades: tant si es tracta d’un lloguer habitual com d’un de temporal, cal incloure els ingressos que se’n perceben a la declaració de la renda.

En aquest article, veurem en què consisteixen tant els lloguers habituals com els temporals i com es declaren a l’IRPF. De fet, hi ha certes diferències en la seva tributació que convé tenir en compte.

Diferències entre lloguer habitual i lloguer temporal

Per començar, explicarem les principals diferències entre el lloguer habitual o a llarg termini i el lloguer temporal. És important conèixer-les per saber quin tractament fiscal s’aplica en cada cas.

El lloguer habitual és aquell en què l’habitatge s’utilitza com a residència permanent de l’arrendatari. Els contractes d’aquest tipus estan regulats per la Llei d’arrendaments urbans (LAU) i la seva durada mínima és de cinc anys si l’arrendador és un particular.

Això significa que, encara que el contracte reflecteixi una durada menor, sempre es podrà prorrogar fins a assolir aquest mínim de cinc anys.

Per part seva, el lloguer temporal no té una durada mínima establerta, per la qual cosa els terminis solen ser inferiors a un any. Tampoc no es destina a proveir l’arrendatari d’una residència permanent. De fet, la LAU els considera “arrendaments per a ús diferent d’habitatge” al seu article 3.

En aquest cas es tracta de contractes pensats per a persones que necessiten un habitatge de manera provisional, com és el cas d’estudiants, treballadors desplaçats durant uns mesos o persones que estan fent reformes a la residència habitual. No s’ha de confondre amb el lloguer turístic, que té característiques pròpies i està expressament exclòs de la LAU.

Com es declaren a la renda el lloguer habitual i el lloguer temporal

Com explicàvem al principi, és necessari incloure a la declaració de la renda els ingressos percebuts pel lloguer d’un habitatge, tant si està arrendat en modalitat habitual com temporal. Per fer-ho, cal tenir en compte una sèrie de qüestions:

Rendiments del capital immobiliari

Tant les rendes obtingudes mitjançant lloguer habitual com les procedents del lloguer temporal es consideren rendiments del capital immobiliari a la declaració de la renda. Això significa que afecten la base imposable general, que és la mateixa de la qual formen part els rendiments del treball.

Càlcul del rendiment net

A la declaració de la renda cal calcular el rendiment net obtingut per l’arrendament habitual o temporal.

Com es fa això? Molt senzill: als rendiments íntegres obtinguts —és a dir, als ingressos que hàgim rebut pel lloguer durant l’últim exercici— cal restar-los les despeses deduïbles.

Les despeses que es poden deduir tant per lloguer temporal com habitual són molt diverses. Per exemple, si el propietari encara té una hipoteca sobre l’habitatge, pot deduir-ne els interessos abonats en l’últim exercici. També són deduïbles les primes d’assegurances, algunes despeses de conservació i reparació, o impostos com l’IBI, entre d’altres.

En aquest càlcul també influeixen altres factors, com els dies que ha estat llogat l’habitatge durant l’exercici. Això és especialment rellevant en el cas dels lloguers temporals: només es poden deduir les despeses corresponents als períodes en què estigués llogat l’habitatge. A més, Hisenda assigna una renda imputada als dies en què l’habitatge ha estat a disposició dels seus propietaris (no s’ha llogat).

Reducció aplicable a lloguer habitual

Una vegada calculat el rendiment net obtingut per l’arrendament, s’hi pot aplicar una important reducció, però només si el contracte de lloguer és habitual o a llarg termini. Els lloguers temporals no se’n poden beneficiar.

En què consisteix aquest avantatge fiscal? Si el contracte es va signar abans del 26 de maig de 2023, es pot aplicar una reducció del 60 % sobre el rendiment net.

Per als subscrits a partir de llavors, la reducció varia en funció de si l’immoble es troba en una zona declarada com a mercat residencial tensat o no, entre altres qüestions que detalla l’AEAT. Per norma general, la reducció que s’hi sol aplicar és del 50 %, encara que pot arribar al 90 % en certs casos.

Posem-ne un exemple pràctic: suposem que, una vegada calculat el rendiment net d’un lloguer habitual signat el 2022 i el de diversos lloguers temporals subscrits el 2024, el resultat obtingut en ambdós casos és de 9.000 euros.

• Lloguer habitual: en aquest cas, li aplicaríem una reducció del 60 % i obtindríem un rendiment net reduït de 3.600 euros.
• Diversos contractes temporals subscrits el 2024: el rendiment net es queda tal com està; és a dir, en 9.000 euros.

Base imposable general

El següent pas consisteix a afegir el rendiment net obtingut pel lloguer a la base imposable general. Aquí és on es nota més la diferència entre lloguer habitual i temporal.

Segons l’exemple anterior, en el cas de lloguer habitual només s’afegirien a la base imposable general els 3.600 euros del rendiment net reduït. En el del lloguer temporal, la quantitat que caldria afegir-hi seria de 9.000 euros.

Molts propietaris veuen el lloguer temporal com una manera de millorar la rendibilitat que obtenen per l’arrendament de les seves propietats. Això es deu al fet que els preus de mercat solen ser més elevats en aquesta modalitat.

Tanmateix, això no té per què ser així. Cal tenir en compte també el diferent tractament fiscal que s’aplica a cada modalitat i que, com acabem de veure, és més avantatjós en el cas del lloguer habitual.