Tinc més de 65 anys i vull vendre el meu segon habitatge: quins impostos he de pagar?

Hi ha moltes raons per les quals un sènior pot voler vendre la casa de la platja o del poble. Potser ja no la hi va tant sovint com abans o vol obtenir una liquiditat extra per gaudir de la jubilació.

En qualsevol cas, cal saber quins impostos s'apliquen en vendre la segona residència i com afecten concretament les persones de més de 65 anys. Aquesta tributació influirà en els diners que es rebran de manera efectiva per vendre la casa.

Impostos que s'apliquen a la venda de segon habitatge

Són dos els impostos principals que afecten la venda d'habitatges en el cas de particulars amb residència fiscal a Espanya: l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, conegut com la plusvàlua municipal.

L'import que cal desemborsar per aquests impostos depèn de factors com el guany patrimonial que es produeixi per la venda de la casa o la diferència en el valor del sòl des que es va adquirir i fins al moment de la venda.¡

IRPF

Ja coneixem l'IRPF de les pensions de jubilació, que, malgrat que no tothom ho sap, tributen per aquest impost. Aquests ingressos computen com a rendiments del treball, igual que passa amb les nòmines dels treballadors en actiu.

Què passa amb la venda d'habitatges? Que també tributa en l'IRPF, encara que ho fa en un apartat diferent: El de guanys i pèrdues patrimonials derivades de la transmissió. Això significa que cal incloure aquestes operacions en la declaració de la renda corresponent, tant si s'ha obtingut un guany com una pèrdua amb la venda de la casa.

Com sabem si hem obtingut un guany o una pèrdua patrimonial amb l'operació? En aquest cas, cal restar el valor de transmissió al valor d'adquisició de l'habitatge . Si l'habitatge va ser heretat, es tindrà en compte el valor declarat o el comprovat administrativament.

• Valor d'adquisició = preu de compra de l'habitatge (o valor declarat) + despeses associades (reformes, despeses relacionades amb l'operació, ITP, IVA, ISD, etc.).
• Valor de transmissió = preu de venda de l'habitatge – despeses associades (expedició de certificats d'eficiència energètica, d'habitabilitat o d'estat de deutes amb la comunitat de propietaris, honoraris de la immobiliària, notaria, etc.).

Si el resultat és negatiu, es considera pèrdua patrimonial, que es podrà utilitzar per compensar altres guanys patrimonials derivats de la transmissió, com ara els produïts per compravenda d'accions.

Això no obstant, si el resultat és positiu es considerarà un guany patrimonial i caldrà tributar per ella a la declaració de la renda.

Per calcular com tributen els guanys patrimonials en l'IRPF has de multiplicar el guany obtingut pel tipus impositiu corresponent que estigui vigent l'any de la venda:

Guany patrimonial fins a 6.000 €: 19 % 
Guany patrimonial entre 6.000 € i 50.000 €: 21 % 
Guany patrimonial entre 50.000 € i 200.000 €: 23 % 
Guany patrimonial de més de 200.000 €: 26 % 
Aquests percentatges s'apliquen progressivament.

Així, als primers 6.000 euros de guany els has d'aplicar el 19 %; des dels 6.000 euros i fins als 50.000 euros restants, el 21 %; entre els 50.000 euros i els 200.000 euros, el 23 %; i a partir de 200.000 euros, el 26 %. 

En qualsevol cas, cal declarar la venda d'una casa tant si es tracta del primer habitatge com del segon, encara que, com veurem una mica més endavant, reben un tractament fiscal diferent. A més a més, en el cas dels més grans de 65 anys, hi ha algun avantatge fiscal que pot resultar interessant.

Plusvàlua municipal

L'altre tribut que afecta la venda d'una casa és l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), també conegut com a plusvàlua municipal.

Es tracta d'un impost que apliquen els ajuntaments i que grava l'increment de valor d'un terreny en el moment en què es transmet. Bàsicament, s'aplica un tipus que estableix cada ajuntament a una base imposable que té en compte, entre altres factors, el valor cadastral de l'immoble.

El càlcul es pot fer mitjançant dos mètodes —real i objectiu— per establir la base imposable i triar el que resulti més beneficiós per al contribuent.

Avantatges fiscals per a més grans de 65 anys que venen la seva segona residència

Ja hem vist els impostos que afecten la venda d'habitatges. Què passa en el cas dels més grans de 65 anys que vulguin vendre la seva segona residència? Que aquestes persones tenen algun avantatge fiscal específic en l'IRPF.

És prou coneguda l'exempció per venda d'habitatge habitual per a més grans de 65 anys , però n'hi ha una altra que sí que aplica a persones d'aquest rang d'edat que venguin la seva segona residència: L'exempció per reinversió en rendes vitalícies.

Les rendes vitalícies són assegurances que permeten rebre una renda mensual garantida per a tota la vida a partir d'una aportació única inicial. D'aquesta manera, es pot transformar un patrimoni immobiliari en ingressos recurrents.

Per aplicar l'exempció per reinversió en renda vitalícia s'han de tenir en compte els requisits que cal complir :

• Cal constituir la renda vitalícia en un màxim de sis mesos des de la venda de l'habitatge i fer-ho amb una entitat asseguradora a la qual s'ha d'avisar que és una reinversió perquè apliqui l'exempció.
• La renda vitalícia ha de tenir una periodicitat igual a un any o inferior.
• Es pot aplicar aquesta exempció a un màxim de 240.000 euros.

L'objectiu d'aquesta exempció consisteix a facilitar als sèniors l'obtenció d'un complement a la pensió de jubilació. D'aquesta manera, els més grans de 65 anys poden convertir la casa del poble o la de la platja en uns ingressos recurrents que els aportin seguretat financera en aquesta etapa de la vida.