Soy mayor de 65 años y quiero vender mi segunda vivienda: ¿qué impuestos debo pagar?

Hay muchas razones por las que un sénior puede querer vender la casa de la playa o del pueblo. Tal vez ya no la utiliza tanto como antes o quiere obtener una liquidez extra para disfrutar de la jubilación.

En cualquier caso, hay que conocer qué impuestos se aplican al vender la segunda residencia y cómo afectan concretamente a las personas mayores de 65 años. Esta tributación influirá en el dinero que se recibirá de manera efectiva por vender la casa.

Impuestos que se aplican a la venta de segunda vivienda

Son dos los impuestos principales que afectan a la venta de viviendas en el caso de particulares con residencia fiscal en España: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como la plusvalía municipal.

El importe que habrá que desembolsar por estos impuestos depende de factores como la ganancia patrimonial que se produzca por la venta de la casa o la diferencia en el valor del suelo desde que se adquirió y hasta el momento de su venta.

IRPF

Ya conocemos el IRPF de las pensiones de jubilación que, aunque no todo el mundo lo sabe, tributan por este impuesto. Esos ingresos computan como rendimientos del trabajo, al igual que ocurre con las nóminas de los trabajadores en activo.

¿Qué pasa con la venta de viviendas? Que también tributa en el IRPF, aunque lo hace en un apartado distinto: el de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión. Esto significa que es necesario incluir estas operaciones en la declaración de la renta correspondiente, tanto si se ha obtenido una ganancia como una pérdida con la venta de la casa.

¿Cómo sabemos si hemos obtenido una ganancia o una pérdida patrimonial con la operación? En este caso hay que restar al valor de adquisición de la vivienda el valor de transmisión . Si la vivienda fue heredada, se tendrá en cuenta el valor declarado o el comprobado administrativamente.

• Valor de adquisición = precio de compra de la vivienda (o valor declarado) + gastos asociados (reformas, gastos relacionados con la operación, ITP, IVA, ISD, etc.)
• Valor de transmisión = precio de venta de la vivienda – gastos asociados (Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios, Honorarios de la inmobiliaria, notaría, etc.) 

Si el resultado es negativo, se considera pérdida patrimonial, que se podrá utilizar para compensar otras ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión, como por ejemplo, las producidas por compraventa de acciones.

Sin embargo, si el resultado es positivo se considerará una ganancia patrimonial y habrá que tributar por ella en la declaración de la renta.

Para calcular cómo tributan las ganancias patrimoniales en el IRPF debes multiplicar la ganancia obtenida por el tipo impositivo correspondiente que se encuentre vigente en el año de la venta:

Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
Ganancia patrimonial entre 6.000€ y 50.000€: 21%
Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
Ganancia patrimonial de más de 200.000€: 26%
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%.

En cualquier caso, hay que declarar la venta de una casa tanto si se trata de la primera vivienda como de la segunda, aunque, como veremos un poco más adelante, reciben un tratamiento fiscal diferente. Además, en el caso de mayores de 65 años, existe alguna ventaja fiscal que puede resultar interesante.

Plusvalía municipal

El otro tributo que afecta a la venta de una casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.

Se trata de un impuesto que aplican los ayuntamientos y que grava el incremento de valor de un terreno en el momento en el que se transmite. Básicamente, se aplica un tipo que establece cada ayuntamiento a una base imponible que tiene en cuenta, entre otros factores, el valor catastral del inmueble.

El cálculo se puede realizar mediante dos métodos —real y objetivo— para establecer la base imponible, y elegir el que resulte más beneficioso al contribuyente.

Ventajas fiscales para mayores de 65 años que venden su segunda residencia

Ya hemos visto los impuestos que afectan a la venta de viviendas. ¿Qué ocurre en el caso de mayores de 65 años que quieran vender su segunda residencia? Que estas personas cuentan con alguna ventaja fiscal específica para ellas en el IRPF.

Es bastante conocida la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años , sin embargo, hay otra que sí aplica a personas que este rango de edad que vendan su segunda vivienda: la exención por reinversión en rentas vitalicias.

Las rentas vitalicias son seguros que permiten recibir una renta mensual garantizada para toda la vida a partir de una aportación única inicial. De esta manera, se puede transformar un patrimonio inmobiliario en ingresos recurrentes.

Para aplicar la exención por reinversión en renta vitalicia se deben de tener en cuenta los requisitos a cumplir :

• Hay que constituir la renta vitalicia en un máximo de seis meses desde la venta de la vivienda y hacerlo con una entidad aseguradora a la que hay que avisar de que es una reinversión para que aplique la exención.
• La renta vitalicia debe tener una periodicidad igual o inferior a un año.
• Se puede aplicar esta exención a un máximo de 240.000 euros.

El objetivo de esta exención consiste en facilitar a los séniors la obtención de un complemento a su pensión de jubilación. De esta manera, los mayores de 65 años pueden convertir la casa del pueblo o la de la playa en unos ingresos recurrentes que les aporten seguridad financiera en esta etapa de la vida.