La gran duda ante la compra de vivienda: ¿cuánto ahorro se necesita?

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes quebraderos de cabeza de buena parte de la población española. El encarecimiento del mercado inmobiliario dificulta la entrada de nuevos propietarios en una de las decisiones más importantes de su vida. En muchos casos se desconoce cuál es la capacidad de endeudamiento que se tiene, así como el montante necesario a aportar para acceder al crédito hipotecario.  

Las entidades facilitan estos estudios personalizados, como hace por ejemplo CaixaBank en su red de oficinas y a través de su plataforma Facilitea Casa. Una de las dudas más recurrentes es la de cuánto ahorro es necesario realmente. El cálculo puede variar según el caso, pero hay una serie de gastos a los que el comprador tendrá que hacer frente. Se trata de un ejercicio imprescindible para conocer el detalle de lo que supondrá en las finanzas familiares una operación de este tipo.  

Por una parte, se debe aportar la diferencia entre el préstamo concedido y el valor de compra. Las entidades financieras suelen financiar el 80% del precio de adquisición, en línea con la normativa del Banco de España. Es decir, el comprador deberá aportar el otro 20%. En números, si la vivienda tiene un precio de 150.000 euros, se deberá contar con un ahorro de 30.000 euros para cubrir esa parte.

Avales públicos

Eso sí, esta entrada se puede reducir en los casos en que se cuente con algún tipo de aval. Por ejemplo, existen garantías públicas del ICO para jóvenes y familias con menores a su cargo, que puede llegar a reducir este importe al 5% del valor de la compra, así como los avales que existen en algunas comunidades autónomas. En cualquier caso, este incremento estará condicionado por la capacidad de endeudamiento del comprador. 

Además, la persona que adquiere una vivienda debe hacer frente a otros gastos, que se sitúan en torno al 10% del valor de compra. Aquí se incluyen los impuestos, ya sea el IVA si se trata de obra nueva o el impuesto de transmisiones si es de segunda mano, así como la tasación. Siguiendo el ejemplo anterior, el comprador debería tener otros 15.000 euros para estos desembolsos. Esta factura se ha reducido en parte desde la nueva Ley de Crédito Inmobiliario que fija, por ejemplo, que las entidades abonen el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. 

Así, en suma, para la compra de una vivienda de 150.000 euros, el comprador deberá contar al menos con un ahorro de 45.000 euros, excepto en los casos en que se acceda a un aval público o similar. En este supuesto, la hipoteca sería por un montante de 120.000 euros, cuya concesión dependerá de la capacidad financiera del comprador. 

El mercado hipotecario, pese a la presión de los precios, sigue al alza. En España, el líder del sector financiero en este segmento es CaixaBank, que en el primer semestre mantuvo el dinamismo de la actividad con una nueva producción de 9.722 millones de euros, un 46,2% más que en el mismo periodo de 2024. La entidad es, desde hace año y medio, una de las más activas y mantiene una cuota de mercado por encima del 25%. 

Capacidad de endeudamiento

Para descifrar la otra clave, la capacidad de endeudamiento, los bancos analizan el perfil de riesgo del cliente. De esta forma se calcula la cuota máxima a la que puede hacer frente con los ingresos recurrentes que tiene. ¿Cómo se puede saber hasta cuánto puede llegar? Las recomendaciones del Banco de España sitúan el máximo de la cuota en un 30% de los ingresos netos. Esto es, se suman los salarios mensuales de la unidad familiar, se le restan los compromisos de pago de otros préstamos y de esa cifra resultante solo se podrá dedicar al pago de la hipoteca cerca de un tercio.  

Así, en el caso de dos salarios de 1.500 euros cada uno, en caso de no tener ningún otro crédito, la capacidad de endeudamiento permitiría una cuota de hasta 900 euros al mes. Si esos ingresos fuesen de 2.000 euros cada uno, sus finanzas les permitirían hacer frente de una cuota de hasta 1.200 euros al mes. 

Para saber esto a qué cantidad de hipoteca se corresponde esa cuota máxima hay que tener en cuenta el capital y los intereses a abonar. Una cifra que dependerá a su vez de si el préstamo es a tipo fijo o variable. En el primero de los casos, supone que la cuota hipotecaria no cambia a lo largo de toda la vida del crédito, mientras que a tipo variable fluctuará dependiendo de un índice de referencia, habitualmente el Euríbor.  

Si seguimos con el ejemplo de una vivienda que se compra por 150.000 euros, en la que se pide un préstamo de 120.000 euros, a un tipo fijo del 3% a 30 años de duración, la cuota resultante sería de poco más de 500 euros. Esto es, dentro de la capacidad financiera de una unidad familiar con dos salarios de 1.500 euros. 

Nuevos portales

Los compradores, para acceder a toda la oferta inmobiliaria disponible, cuentan con distintos portales donde encontrar las viviendas que están en el mercado. Un segmento en el que surgen nuevas opciones digitales, seguras y confiables como Facilitea Casa, donde solo se incluyen propiedades de profesionales y que sirve como escaparate de propiedades verificadas.  

En este portal, además, CaixaBank ofrece a los clientes y no clientes de la entidad financiación y asesoramiento personalizado de forma ágil y rápida para la compra de los inmuebles publicados en el portal.