¿Qué impuestos hay que pagar al comprar o vender una vivienda?

Comprar o vender una casa son transacciones en las que suele verse involucrado un importante intercambio de dinero. Normalmente tenemos que echar bastantes cuentas antes de formalizar estas operaciones.

A esas cuentas hay que añadir los impuestos que deberán pagar tanto el comprador como el vendedor de la vivienda. Porque, efectivamente, ambos deberán cumplir sus obligaciones tributarias.

En este artículo, explicamos qué impuestos tiene que pagar el comprador de una vivienda, en función de si es nueva o de segunda mano, y también cuáles son los impuestos que va a pagar el vendedor.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?

En el caso de comprar una vivienda, hay que tener en cuenta que los impuestos que deberá abonar la persona que la adquiere por esta transacción supondrán, por norma general, entre el 10 % y el 12% del precio de compra. Este porcentaje incluye tanto la carga fiscal como los honorarios de notaria, registro y gestoría.

Es una cantidad considerable que se debe tener en cuenta a la hora de reunir los fondos necesarios para la operación, tanto si son propios como si resulta necesario recurrir a financiación.

Ahora bien, ¿qué impuestos debe pagar el comprador de una vivienda? En esencia, eso dependerá de si se trata de una vivienda nueva o usada.

IVA

En el caso de comprar una casa nueva directamente a un promotor en el ejercicio de su actividad, más allá del uso que se le vaya a dar (vivienda habitual, uso propio o alquiler), la adquisición estará sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Por vivienda nueva se entiende una que se vende por primera vez después de su construcción o rehabilitación y que no se haya utilizado previamente durante más de dos años seguidos.

El IVA que se paga por la adquisición de una vivienda es el mismo en toda España —10 % del precio de compra de la vivienda—, salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), cuyo tipo, sobre la base de la normativa vigente, es del 6,5 %.

No obstante, tanto en el caso del IVA como del IGIC, este tipo se reduce al 4 % cuando se trata de viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.

Actos jurídicos documentados (AJD)

Otro impuesto que hay que satisfacer al comprar una casa nueva es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), en su modalidad de actos jurídicos documentados (AJD).

Este tributo es también un porcentaje que se aplica sobre el precio de la vivienda, pero en este caso se encuentra transferido a las comunidades autónomas.

Esto supone que el tipo que se aplica por el AJD es diferente en función de dónde se encuentre ubicado el inmueble. El tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75 %, que se aplica en Canarias y en Madrid (en el País Vasco y Navarra, el 0,5 %).

El 1 % solo lo aplica La Rioja. El 1,2 % es el utilizado en Andalucía y Asturias. En Aragón, islas Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Región de Murcia y Comunidad Valenciana es del 1,5 %, aunque en esta última comunidad pasará al 1,4 % a partir del 1 de junio de 2026.

En cualquier caso, conviene consultar el tipo aplicable vigente de AJD en documento notarial a cada operación concreta.

Transmisiones patrimoniales onerosas (TPO)

En el caso de comprar una vivienda usada, no se paga IVA. El impuesto que se aplica a la compra de este tipo de inmuebles es el de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que es otra modalidad del ITP-AJD.

El tipo de TPO que se aplica también varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y se sitúa, por regla general, entre el 6 % y el 10 % del valor de la transmisión. No obstante, existen reducciones dependiendo de varios factores, como edad, discapacidad, familias numerosas, etc. Por ello, conviene consultar el tipo que se nos aplicará en la comunidad en la que vayamos a comprar nuestra vivienda.

Además, como la compra de la casa se formalizará en escritura pública, la misma estará sujeta a actos jurídicos documentados en su cuota fija.

La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que se presentan los documentos notariales y cuesta 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio tal y como se establece en el Reglamento del Impuesto (Real Decreto 828/1995 ),

Es fundamental no confundir esta cuota fija (que es un impuesto) con los aranceles notariales (honorarios). Aparte del tributo anterior, el comprador debe abonar los honorarios del notario por la redacción y autorización de la escritura.

Según el Arancel de los Notarios (Real Decreto 1426/1989 ), el coste por el servicio profesional suele ser de unos 3,005061 € por cada folio de la matriz (el documento original que se custodia en la notaría) a partir del quinto folio inclusive.

En resumen, mientras que los 0,15 € por folio corresponden al pago del papel oficial que el notario recauda en nuestro nombre para ingresarlo en la Administración Tributaria, los aproximadamente 3 € por cara escrita representan el pago por el asesoramiento y la fe pública que otorga el profesional

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?

En el caso de un vendedor particular residente fiscal en España, debe prestar especial atención a los dos impuestos que afectan a la venta de una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal.

En este caso, la cantidad final que deberá desembolsar por la operación varía en función de muchos factores, desde el valor del suelo en el momento en el que se realice la operación hasta la ganancia patrimonial obtenida por la venta.

IRPF

La venta de una vivienda genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien la transmite, que tiene consecuencias en el IRPF.

Así, si vendiste una vivienda en 2025 deberás de incluirla en la declaración de la renta que se presenta ahora, en 2026, con independencia de si la operación ha generado una ganancia o una pérdida.

Estas pérdidas patrimoniales son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, lo que rebaja la factura fiscal.

Si, por el contrario, has obtenido una ganancia por la venta de la vivienda, deberás aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19 %
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21 %
• Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23 %
• Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27 %
• Ganancias superiores a 300.000 euros: 30 %

Ten en cuenta que estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia les debes aplicar el 19 %, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21 %; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros, el 23 % y así sucesivamente.

Para determinar si ha habido ganancia o pérdida patrimonial, hay que restar al valor de transmisión de la vivienda el valor de la adquisición.

En este punto, conviene aclarar que estos dos conceptos —valor de adquisición y valor de transmisión — no se corresponden exactamente con el precio de compra y el precio de venta, aunque sí los incluyen.

Es decir: para calcular el valor de adquisición hay que tener en cuenta el precio que se pagó en su día por la vivienda, pero también otras cuestiones que pueden afectar al valor total, como los costes de las reformas (si las hubiera) y los gastos e impuestos de la compra que se hubieran pagado en su momento (IVA, ITP, notaría, registro), que aumentan el valor de adquisición.

Recuerda que es fundamental, contar con los justificantes y facturas legales de dichas obras, ya que la Administración Tributaria solo permite computar aquellas que se consideren inversiones o mejoras (como una reforma integral o la instalación de sistemas de eficiencia energética) y no simples gastos de reparación o conservación (como pintar o arreglar averías puntuales).

Algo similar ocurre con el valor de transmisión: se deberá restar al precio de venta los gastos e impuestos propios de la operación, como honorarios inmobiliarios, gastos de cancelación de la hipoteca o la plusvalía municipal, sobre la que hablaremos a continuación.

Hay que tener en cuenta todos estos conceptos para calcular correctamente el tipo de IRPF que se aplicará a la operación. También algunas circunstancias especiales: por ejemplo, los mayores de 65 años tienen ciertas ventajas fiscales en el IRPF al vender una vivienda.

Plusvalía municipal

El otro impuesto que se debe satisfacer al vender una vivienda es la plusvalía municipal, que es como se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

A grandes rasgos, este tributo grava el incremento de valor de este tipo de terrenos en el momento en el que se transmiten. En este caso, en el momento en el que se realiza la compraventa.

Básicamente, en la plusvalía se aplica el impuesto municipal —cuyo tipo depende de cada ayuntamiento— a una base imponible.

Esa base imponible se puede calcular mediante dos métodos: un sistema objetivo que tiene en cuenta los años transcurridos desde que se compró el inmueble, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento; y la plusvalía real, que tiene en cuenta el valor de compra del inmueble, el de venta y el valor catastral —tanto el total como el correspondiente al suelo.

El contribuyente podrá aplicar el método que resulte en una menor cuantía. Al igual que sucede con el IRPF, si se demuestra que no ha habido ganancia (se vende por menos de lo que se compró), la operación no está sujeta al pago del impuesto.

No obstante, en estos casos el vendedor sigue teniendo la obligación de declarar la transmisión ante el consistorio para acreditar dicha pérdida.

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