Guia per calcular el valor d’un habitatge heretat

Conèixer el valor d’un habitatge heretat és una informació molt útil si es rep com a herència. Ens ajuda a saber quants impostos hem d’abonar per heretar-lo, quin preu n’hem de demanar si el volem vendre o fins i tot quant val el nostre lot si ens interessa permutar-lo amb un altre hereu en el repartiment de l’herència.

El que passa és que, en funció del motiu pel qual vulguem calcular el valor d’un habitatge heretat, haurem d’utilitzar un mètode o un altre.  Això significa que no hi ha un únic valor per a un mateix habitatge i que, per obtenir el que necessitem, hem de tenir ben clar per a què el volem.

Calcular el valor d'un habitatge per heretar-lo

A l’hora de rebre un immoble en herència cal tenir molt clars els impostos que s’han de pagar. Per a això, és imprescindible conèixer el valor de l’habitatge heretat, ja que les quantitats que haurem d’abonar a l’administració corresponent depenen d’aquest.

Són dos els impostos que graven l’herència d’un habitatge. Per saber quant haurem de pagar per cada un en heretar, cal tenir en compte diversos valors:

Impost de successions i donacions (ISD)

És un impost estatal, tot i que actualment es troba cedit a les comunitats autònomes, per la qual cosa convé consultar la normativa en vigor que hi ha al territori en què correspongui presentar i liquidar l’impost.

En aquest cas, cal tenir en compte el valor de referència cadastral, que serà la base imposable de l’impost, llevat que l’hereu en declari un valor superior.

El valor de referència cadastral d’un immoble l’estableix el cadastre a partir de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es fan davant fedatari públic. Aquest valor s’actualitza cada any i es pot consultar a la seu electrònica del cadastre, utilitzant el DNI, certificat digital o Cl@ve. També pots consultar aquesta dada anant presencialment a les gerències del cadastre, amb cita prèvia.

Plusvàlua municipal

A diferència del que passa en una compravenda d’immobles, en el cas d’heretar un habitatge, la plusvàlua municipal corresponent l’han d’abonar els hereus.

Es tracta de l’impost municipal que grava l’augment de valor dels terrenys de naturalesa urbana. Això significa que si l’habitatge es troba sobre sòl rústic, la plusvàlua no s’aplica.

En aquest cas, la base imposable es calcula de dues maneres diferents, que tenen en compte diversos valors de l’habitatge. Es pot triar la que resulti més beneficiosa per als hereus.

El mètode de la plusvàlua real té en compte el valor de compra de l’immoble; el de transmissió, que és l’assignat a l’ISD; i el valor cadastral, que és diferent del valor de referència cadastral.

El mètode objectiu, per la seva banda, té en compte el valor cadastral i altres dades com una sèrie de coeficients establerts per l’ajuntament corresponent i els anys que han passat des de l’adquisició de l’immoble.

Calcular el valor d'un habitatge heretat per vendre'l o canviar-lo

Es pot donar el cas que els hereus es plantegin intercanviar els seus lots en el repartiment de l’herència o, simplement, que vulguin vendre un habitatge heretat com més aviat millor. En aquests casos, cal conèixer el valor de mercat de l’habitatge heretat per poder prendre la millor decisió.

Per conèixer el valor que podria assolir l’habitatge al mercat resulta especialment útil recórrer a una empresa de taxació. Aquests professionals tenen en compte una sèrie de característiques de l’immoble que els permet estimar per quants diners es podria vendre l’habitatge.

Des de l’estat i la situació de l’habitatge fins a les dotacions de l’entorn en què es troba, passant per la superfície o l’orientació de l’immoble, aquests factors influiran en el preu de venda i els taxadors els tindrà en compte a l’hora d’establir un valor per a l’immoble.

En el cas d’una permuta en el repartiment de l’herència, encarregar a un expert independent un informe de taxació de l’habitatge que s’heretarà aporta transparència a les negociacions.

Un apunt més per als qui es plantegin vendre un habitatge heretat: encara que hagin abonat la plusvàlua en rebre l’immoble en herència, no es deslliuraran d’abonar una vegada més aquest impost en efectuar la compravenda.

També s’haurà de declarar el guany o pèrdua patrimonial que es generi per l’operació a la declaració de la renda i liquidar l’impost sobre béns immobles (IBI) de l’any actual si s’és propietari de l’immoble en data 1 de gener.