Exempció per reinversió en habitatge habitual: què és i quan s'aplica

Hi ha persones que viuen a la mateixa casa pràcticament tota la seva vida. Tanmateix, les mudances són cada cop més habituals: la família creix, una oportunitat laboral que sorgeix en una altra localitat o, simplement, un canvi d'aires que ve de gust.

En aquests casos, tampoc no és estrany haver de vendre casa nostra per comprar-ne una altra o reformar-la per poder viure-hi.

Ja sabem que, si venem un habitatge, hem d'incloure l'operació a la declaració de la renda corresponent a aquest exercici i que, en cas de guany, et tocarà tributar.

La bona notícia és que, si es reinverteixen totalment o parcialment els diners obtinguts en la venda per comprar o rehabilitar una altra casa per viure-hi, pot ser que el guany no tributi.

Es tracta de l'exempció coneguda com a exempció per reinversió en habitatge habitual i és una de les que preveu la llei de l'IRPF.

En què consisteix l'exempció per reinversió en habitatge habitual

Efectivament, si transmetem el nostre habitatge habitual, el guany patrimonial que n'obtinguem en la transmissió pot resultar exempt de tributar en l'IRPF sempre que reinvertim l'import obtingut per la transmissió en la compra o bé rehabilitació del qual passarà a ser el nostre nou habitatge habitual.

Això es pot aplicar a un pis de segona mà, a un xalet d'obra nova, a la casa dels avis del poble que està deteriorada... si es compleixen una sèrie de requisits.

Requisits per a l'exempció per reinversió en habitatge habitual

Cal tenir en compte que l'exempció per reinversió en habitatge habitual no s'aplica automàticament. És necessari sol·licitar-la i estarà condicionada al compliment de certs terminis i condicions que recull la llei. Aquests són els principals:

1. Cal vendre un habitatge habitual

Perquè l'habitatge habitual que venem es consideri com a tal, no n'hi ha prou a haver-hi viscut. A més, s'ha d'haver fet durant un període de temps determinat de com a mínim tres anys seguits.

Ara bé, no és necessari que sigui el nostre habitatge habitual en el mateix moment de vendre'l: n'hi haurà prou que part d'aquests tres anys hagin transcorregut en algun moment dins els dos anys anteriors a la transmissió.

Si no hagués transcorregut el termini de tres anys pel fet d'haver-nos mudat abans a causa de certes causes justificades, com per exemple matrimoni, separació, trasllat laboral, canvi de feina o obtenció de la primera feina, igualment es podria aplicar l'exempció, encara que convé consultar cada cas particular amb l'Agència Tributària.

2. El nou habitatge ha de ser també habitual

La casa que comprem o rehabilitem s'ha de convertir també en el nostre habitatge habitual.

Per fer-ho, l'haurem d'habitar de manera efectiva i permanent durant els dotze mesos següents des del moment de la compra o la finalització de les obres.

Hi ha certes excepcions, com la defunció del contribuent, que impediria efectuar la mudança, o gaudir d'habitatge habitual per raó de càrrec o feina: en aquest últim cas, el termini per mudar-se es comptaria a partir del moment del cessament.

3. Terminis per reinvertir els diners

A més dels terminis necessaris perquè l'habitatge es consideri habitual, els diners obtinguts per la venda s'han de reinvertir —d'un sol cop o successivament— en un període de temps determinat per poder acollir-se a l'exempció.

Concretament, s'ha de fer en el termini de dos anys, que poden ser anteriors o posteriors a la venda.

Això significa que, si venem primer l'habitatge i comprem o rehabilitem després, el termini de dos anys comptarà a partir del moment de la venda. I si comprem o rehabilitem abans, tindrem dos anys per vendre l'anterior habitatge habitual.

4. Quants diners s'han de reinvertir

Per gaudir de l'exempció per reinversió en habitatge habitual no cal invertir tots els diners obtinguts en la transmissió, que seria el resultat del preu al qual hem venut l'habitatge menys les despeses i els tributs aplicables. També es pot gastar en el nou habitatge només una part d'aquesta quantitat.

Només hauríem d'invertir tots els diners obtinguts en la transacció si el que volem és obtenir una exempció total en l'IRPF per reinversió en habitatge habitual.

Si reinvertim només part d'aquests diners, també s'aplicarà l'exempció, però es farà de manera parcial; és a dir, no hauríem de tributar pel percentatge corresponent a aquesta inversió.

Un exemple: si reinvertim en el nostre pròxim habitatge habitual el 60 % dels diners obtinguts en la transmissió de l'antic, només hauríem de tributar en l'IRPF pel 40 % del guany obtingut.

Alguns casos especials

Com sol ocórrer amb gairebé tot el referent a impostos, l'exempció per reinversió en habitatge habitual no està exempta de casos especials. Hi ha molts «i si...» que l'Agència Tributària i els tribunals van aclarint. Vegem-ne tres exemples.

I si tinc una hipoteca?

L'exempció es pot aplicar també si part dels diners obtinguts en la transmissió de l'habitatge habitual els destinem a amortitzar el préstec pendent per a la seva adquisició. Un exemple: si venem l'habitatge per 150.000 euros, i obtenim un guany de 48.000 euros i en destinem 60.000 a cancel·lar la hipoteca, haurem de reinvertir 90.000 euros (150.000 – 60.000) perquè el guany quedi exempt de tributar en la nostra declaració d'IRPF.

I si llogo el meu habitatge abans de vendre'l?

També en aquest cas es podria accedir a l'exempció per reinversió en habitatge habitual, sempre que es compleixin els terminis que té establerts. L'Agència Tributària indica que és indiferent que l'immoble es llogui abans de perdre la seva consideració com a habitatge habitual del venedor.

Recordem que, perquè es consideri habitatge habitual, hi hem d'haver residit com a mínim tres anys de manera consecutiva i haver-ho fet en algun moment dins els dos anys anteriors a la venda.

Si, per exemple, l'abandonéssim un any i mig abans de la venda i el lloguéssim al mes següent, podríem aplicar-nos igualment l'exempció.

El meu pròxim habitatge està en construcció, i si no me'l lliuren a temps?

En aquests casos, cal tenir en compte que hi ha dos terminis que s'han de complir per gaudir de l'exempció: dos anys per reinvertir els diners des del moment de la transmissió i quatre anys per acabar la construcció des del seu inici, i adquirir la propietat del nou habitatge. Si no es compleixen, no podrem aplicar-nos l'exempció.