Deducciones por vivienda: qué gastos te ayudan a mejorar la declaración de la renta

De cambiar unas ventanas a los gastos de comunidad de un piso alquilado. De los intereses de la hipoteca a lo que pagas por el alquiler de tu casa. Hay muchos gastos relacionados con viviendas que se pueden deducir en la declaración de la renta si cumples con los requisitos.

A continuación, vamos a resumir las principales deducciones que se pueden aplicar sobre el IRPF y que están relacionadas con la vivienda.

Para comenzar hablaremos de las deducciones en el IRPF vinculadas al alquiler y para ello conviene hacer una distinción entre aquellas que se aplican a arrendadores (es decir, los propietarios de la vivienda alquilada) y las que pueden beneficiar a los arrendatarios (quienes residen en la vivienda alquilada).

Deducciones por alquiler a los propietarios de la vivienda

Las personas que alquilan una vivienda para que alguien la use como residencia habitual pueden deducir algunos gastos de los rendimientos que obtienen por las rentas que perciben. Entre los principales gastos deducibles se encuentran los siguientes:

• Intereses y demás gastos de financiación de la hipoteca (comisiones, gastos asociados, etc.).
• Gastos de comunidad o suministros si los asume el arrendador.
• Gastos de gestión: honorarios de inmobiliaria, defensa jurídica, administración, etc. relacionados con la vivienda arrendada.
• Seguros: seguros del hogar, del pago del alquiler o responsabilidad civil.
• Impuestos y tasas como el IBI o la tasa de basuras si la paga el arrendador.
• Reparaciones y sustituciones efectuadas para mantener el uso normal de la vivienda o ponerla de nuevo en alquiler. No tendrán la consideración de gasto deducible las mejoras, que deberán amortizarse.

Además, es importante tener en cuenta que los intereses y los gastos de reparación y conservación no pueden superar conjuntamente los rendimientos íntegros del alquiler en el ejercicio, pudiendo deducirse el exceso en los cuatro años siguientes.

Junto a estos gastos, también puede deducirse la amortización del inmueble, que con carácter general es el 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición (sin incluir el suelo) y el valor catastral de la construcción.

Junto a estas deducciones generales existen otras autonómicas, vinculadas en su mayoría a la adecuación y alquiler de viviendas vacías o gastos relacionados con el arrendamiento. 

Además de estos gastos deducibles, no está de más recordar que existen reducciones aplicables a los rendimientos obtenidos por viviendas destinadas a alquiler habitual. 

Los porcentajes aplicables varían en función de factores como la fecha en que se suscribió el contrato o si la vivienda se encuentra en un área tensionada.

Deducciones por alquiler a inquilinos o arrendatarios

También existe una deducción general para quienes viven de alquiler y formalizaron su contrato antes del 1 de enero de 2015, siempre que su base imponible no supere los 24.107,20 euros. 

Concretamente, estos arrendatarios podrán deducirse el 10,05 % de lo que hayan pagado de alquiler en el periodo impositivo correspondiente. 

Se trata de un régimen transitorio estatal, aplicable únicamente a contratos anteriores a esa fecha.

Además de esta deducción general, existen otras autonómicas que pueden aplicarse los arrendatarios: desde aquellas que incentivan la residencia en núcleos en riesgo de despoblación a otras por mudanza debido a razones laborales o las destinadas a jóvenes, mayores y otros colectivos que vivan de alquiler. Es cuestión de consultar las que aplican en la comunidad autónoma de residencia.

Deducción por inversión en vivienda habitual

Quienes hayan comprado su vivienda habitual con financiación antes del 1 de enero de 2013 pueden aplicarse deducciones sobre las cantidades anuales amortizadas en su hipoteca (incluida la cancelación) y obras de rehabilitación, de accesibilidad por discapacidad o de ampliación.

Se puede deducir hasta el 15 % de las cantidades invertidas en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación, con una base máxima de 9.040 euros anuales. En determinados supuestos de obras de accesibilidad, la base puede ampliarse hasta 12.080 euros.

Todo esto tiene condiciones: es necesario haber aplicado deducciones por este concepto antes de 2013 (ejercicio 2012 y anteriores). También las obras tienen sus límites temporales: deben haber finalizado antes del 1 de enero de 2017.

Algunas comunidades autónomas cuentan con deducciones por gastos de financiación para la adquisición de vivienda, generalmente destinadas a jóvenes, o adquisición de viviendas por personas que se trasladan a municipios en riesgo de despoblación. También las hay por rehabilitación, adecuación a personas con discapacidad y otras inversiones en la vivienda habitual.

Deducciones por obras de eficiencia energética en la vivienda

Otros gastos que pueden suponer una importante deducción en la declaración de la renta son los relacionados con obras de eficiencia energética en viviendas. 

Además, en este caso aplican tanto a vivienda habitual como a aquellas que se destinen al alquiler. Si lo que se rehabilita es un edificio o una vivienda unifamiliar, la deducción se amplía incluso a segundas residencias.

¿Qué tipo de obras se benefician de estas deducciones? Por ejemplo, la sustitución de ventanas por otras más aislantes, la instalación de sistemas renovables de climatización como bombas de calor, aerotermia o biomasa, así como las mejoras en el aislamiento de fachadas o la instalación de paneles solares en el tejado de edificios.

Hay tres tipos de deducciones:

• Por obras que reduzcan la demanda de calefacción y aire acondicionado (20 % de los gastos, con un máximo de 5.000 euros).
• Por obras que reduzcan la demanda de energía no renovable (40 % de la inversión, con un máximo de 7.500 euros).
• Por obras de rehabilitación energética de edificios (60 %, con un máximo de 5.000 euros anuales).

Estas deducciones están vigentes, con carácter general, para obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 y requieren la obtención de certificados de eficiencia energética antes y después de la actuación.

En estos casos también se pueden sumar deducciones autonómicas que incentivan la instalación de energías renovables, la rehabilitación energética, así como otras mejoras relacionadas con la sostenibilidad y la eficiencia de las viviendas.

Deducciones por limpieza y cuidados

También en relación con las viviendas, ciertas comunidades autónomas permiten aplicar deducciones relacionadas con la limpieza y los cuidados en los hogares.

Se trata de deducciones autonómicas que, por lo general, exigen que la contratación esté regularizada y con alta en la Seguridad Social.

Normalmente se trata de deducciones relacionadas con la contratación de personas para llevar a cabo esas tareas. Las hay de diversos tipos: por cuidados de mayores, de menores, por conciliación o por discapacidad, entre otras.

En cuanto a la naturaleza de las deducciones, en algunos casos se puede deducir parte de las cuotas satisfechas a la Seguridad Social. También hay casos en los que se deducen cantidades fijas por hogar o por persona cuidada.

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