La fortalesa de la demanda i l'escassetat d'oferta condicionen el sector immobiliari espanyol

El primer semestre del 2024 ha estat marcat per una evolució molt vigorosa del mercat immobiliari espanyol pel que fa a la demanda i els preus, i de manera una mica més tímida, l'oferta. Aquest dinamisme més gran del que es preveu ens ha portat a revisar a l'alça les previsions del sector immobiliari espanyol per al 2024 i 2025. Des de CaixaBank Research, preveiem que el nombre de compravendes se situï al voltant de les 565.000 unitats per any i que el preu de l'habitatge augmenti al voltant del 5,0% el 2024 i registri un avenç una mica més contingut el 2025, del 2,8% (previsions de l'anterior Informe Sectorial Immobiliari de febrer de 2024: 2,7% i 2,5%, respectivament).

La producció d'habitatge nou seguirà llastada a causa de diversos factors de caràcter estructural, com la falta de sòl finalista i l'escassetat de mà d'obra qualificada, que impedeixen un més gran dinamisme de l'oferta d'habitatge en el context actual d'elevada demanda. En concret, preveiem que els visats d'obra nova se situïn al voltant dels 115.000 el 2024 i s'elevin gradualment fins als 125.000 el 2025. Aquestes xifres són molt inferiors a les noves projeccions de llars que acaba de publicar l'INE: s'espera la creació de 330.000 llars netes per any el 2024-2028, quan les projeccions anteriors preveien la creació d'unes 220.000 llars en aquell mateix període. És d'esperar que, si no s'aconsegueix incrementar l'oferta d'habitatge de manera significativa en els propers anys, el gap entre oferta i demanda es vagi ampliant i que això pugui generar pressions addicionals sobre el preu de l'habitatge, especialment en les zones amb més dinamisme demogràfic.

Aquestes dinàmiques en el mercat immobiliari residencial estan agreujant els problemes d'accés a l'habitatge per part de determinats col·lectius, com els joves. La solució als problemes d'accés a l'habitatge no és senzilla, i requereix actuacions en múltiples fronts i amb un horitzó temporal ampli. La col·laboració publico-privada és fonamental per incrementar l'oferta d'habitatge assequible de manera significativa, i la construcció industrialitzada es postula com una nova forma de construcció que permet superar els principals reptes del sector.

Si es fa una l’anàlisi en profunditat dels estrangers que visiten Espanya durant períodes relativament llargs, utilitzant les dades de pagaments amb targetes estrangeres a TPV de CaixaBank, observem que aquests visitants es concentren a les províncies on els estrangers solen comprar segones residències a Espanya, com Alacant, les Balears, les Canàries i Màlaga, encara que també es concentren a les grans zones urbanes com Barcelona i Madrid.

Finalment, cal posar el focus en els riscos que comporta el canvi climàtic per al mercat immobiliari residencial. Aquests riscos inclouen esdeveniments climàtics extrems, anomenats riscos físics (inundacions, incendis forestals o canvis en el clima més graduals, com l'augment del nivell del mar, per exemple), la materialització dels quals pot comportar una notable reducció del valor dels immobles. D'altra banda, el sector immobiliari també s'està veient afectat per la necessitat d'adaptar-se a regulacions més estrictes per mitigar el canvi climàtic i emmotllar-s’hi, els anomenats riscos de transició. El paper de les polítiques públiques és crucial per fomentar la reconversió del parc d'habitatges amb l'objectiu de reduir les emissions de gasos amb efecte d'hivernacle i per mitigar l'impacte dels riscos físics, especialment entre la població més vulnerable, per assegurar una transició climàtica eficient i justa.