Conoce los cambios que trae la nueva ley de crédito inmobiliario

Ámbito de aplicación

La ley amplía el ámbito subjetivo de aplicación (que la Directiva 2014/17/UE ciñe a los consumidores) a los préstamos y créditos hipotecarios en los que el prestatario, fiador o garante sea una persona física.

Protección al consumidor

Entre otros aspectos, la ley endurece la posibilidad que con carácter general tienen actualmente las entidades financieras en caso de impago de la operación, para darla por vencida e iniciar el proceso de reclamación de la totalidad de la deuda cuando se acumulen tres cuotas de amortización sin pagar, y asienta un mecanismo más exigente para la banca. Este, a su vez, es más favorable para el consumidor ya que, para que el banco pueda emprender acciones legales, el préstamo se ha dividido en dos periodos y, cada uno de ellos, tiene una serie de plazos y condiciones. Durante la primera mitad de vida del préstamo, para que un banco pueda iniciar el proceso de reclamación de la deuda, debe haberse acumulado un total de 12 impagos o el 3% del capital concedido. Estas condiciones se amplían hasta los 15 impagos o una deuda equivalente al 7% del total del préstamo durante la segunda mitad de vida de este.

Además, siguiendo la normativa vigente, los bancos deberán señalizar de manera clara y sencilla las cláusulas de los contratos hipotecarios para que puedan ser entendidas de forma clara y comprensible para evitar dudas interpretativas al consumidor. Con carácter general, también quedarán prohibidas, con las excepciones previstas en la ley, las prácticas de venta vinculada de préstamos a otros productos. En otras palabras, tras la entrada en vigor de la nueva ley, como norma y salvo las excepciones que contempla, no podrá condicionarse la contratación de un préstamo hipotecario a la contratación obligatoria de otros productos bancarios o de seguros, salvo el seguro de hogar o de daños, que sí podrá exigirse.

Se modifica asimismo el régimen de comisiones o compensaciones máximas que habrán de pagarse por la amortización anticipada del préstamo. Así, las hipotecas de tipo variable, que suponen el 60% de los contratos, tendrán un coste máximo del 0,15% o del 0,25% sobre la cuantía total a partir del quinto, o tercer año de vida de la hipoteca, respectivamente. Si, al contrario, es de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% si se efectúa durante los 10 primeros años de vida de la hipoteca y del 1,5% hasta el final de esta. Si bien únicamente podrán aplicarse comisiones o compensaciones por este concepto si existe pérdida financiera para la entidad de crédito, y la comisión o compensación no podrá exceder de la misma.

En cuanto a los gastos e impuestos derivados por la formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad de los préstamos hipotecarios, la norma, en su redacción actual, contempla que éstos serán de cuenta de la entidad prestamista, salvo los gastos de la tasación del inmueble a hipotecar que correrán a cargo del cliente, y de las copias de la escritura del préstamo hipotecario que habrá de asumirlas quien las solicite. Así lo contempla el artículo 14 del texto aprobado en el Congreso el pasado 8 de enero de 2019.

El papel de los notarios

Con la entrada en vigor de la nueva norma, el seguimiento de los contratos hipotecarios por parte de notarios se ampliará, teniendo que acudir a ellos de forma obligatoria en dos momentos claves en la formalización de estos contratos. El primero, para comprobar que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo hipotecario y para asesorar al interesado y asegurarse que éste ha entendido y acepta el contenido de toda la documentación que le entregado la entidad bancaria, en prueba de todo lo cual el notario habrá de levantar un acta notarial que no tendrá coste alguno para el cliente y que será obligatoria para poder firmar el préstamo hipotecario. El segundo, al firmar el contrato, como venía siendo habitual hasta ahora.

Su aplicación no tendrá efectos retroactivos

La ley, según su redacción actual, contempla que NO será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago (también se aplicará a los contratos vigentes respecto a los que no se hubiera declarado el vencimiento anticipado antes de la entrada en vigor de la norma), y en los casos en que haya de novarse o subrogarse un préstamo hipotecario anterior, en cuyo caso también serán de aplicación las previsiones de esta ley pero a partir de la fecha en que tenga lugar la novación o la subrogación.

¿Cuándo entrará en vigor?

El texto de la nueva ley hipotecaria encara su recta final y se espera que pueda entrar en vigor el próximo mes de marzo, tras su paso por el Senado y vuelta al Congreso, y una vez sea publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).