España necesita más vivienda: estos 10 gráficos lo demuestran

Si preguntamos a cualquier persona por la calle qué nota le pondría al mercado de la vivienda en España, casi todo el mundo pondría la misma: necesita mejorar. Otra cosa son las causas y soluciones que cada cual argumente: la subida de los precios, la limitación de los mismos, la escasez de oferta, la falta de nueva construcción, los pocos alicientes a la compraventa o el alquiler…

Pero hay una cosa que está clara: España necesita más vivienda. Esa es la principal conclusión que establece el nuevo Informe Sectorial Inmobiliario (1S 2026) elaborado por CaixaBank Research, que analiza el estado actual del mercado inmobiliario español y tiene claro su balance: el principal desafío del sector pasa por aumentar la oferta. Y estos diez gráficos lo demuestran. 

El diagnóstico: precios al alza y compraventas moderadas

El primer gráfico no va a sorprender a nadie: los precios llevan tiempo aumentando de una manera muy significativa. Desde el tercer trimestre de 2023, la variación interanual no solo no ha bajado del 3%, sino que, además, no ha parado de crecer. En el tercer trimestre del año pasado, de hecho, este índice llegó hasta el 12,8%, el máximo de los últimos 14 años.

Ahora bien, ¿ha subido por igual en toda España? Lo cierto es que no. Un análisis minucioso nos permite ver un factor esencial: las dos grandes ciudades de nuestro país, Madrid y Barcelona, están muy por encima del resto. De hecho, desde 2015 acumulan un aumento medio del 95,6%, aproximadamente el doble del promedio nacional, que se sitúa en el 47,7%.

Con este contexto, ¿en qué situación se encuentra la compraventa de vivienda? A tenor de los datos, en nuestro país viene subiendo desde 2023, aunque CaixaBank Research detecta una tendencia: el mercado ha empezado a estabilizarse, sin experimentar grandes subidas. De hecho, el número de operaciones en vivienda usada está claramente por debajo del de 2007, pero la diferencia se nota todavía más en el de la vivienda nueva, que se encuentra por debajo de las de cualquier año entre 2007 y 2014.

Las causas: poca construcción y déficit de vivienda

La situación actual tiene un componente multifactorial. Es decir, no se debe a un único motivo, sino a varios. Entre los que señala el Informe Sectorial Inmobiliario (1S 2026) cabe destacar principalmente dos. 

En primer lugar, la decreciente construcción de nueva vivienda y, además, la escasa finalización de la construcción existente. El informe deja patente que, desde 2010, los visados de obra nueva han caído en picado en nuestro país, pasando de los 422.000 de enero de aquel año a los 139.000 previstos para julio de 2027. Pero no acaba aquí la cosa: la brecha entre visados y viviendas terminadas se ha ampliado de forma significativa y alcanza ya niveles máximos desde 2010, cuando el sector aún estaba absorbiendo los excesos del ciclo expansivo previo. 

Con frecuencia, la ausencia o disminución de visados de obra suele ser achacada a la acción pública: restricción del mercado, disponibilidad del suelo, condiciones poco accesibles para la edificación, etc. Sin embargo, hay otros factores que deben ser tenidos en cuenta. Especialmente, uno en el que poca gente piensa: ¿es rentable construir vivienda en España?

Como refleja el análisis de CaixaBank Research, los costes de construcción empezaron a dispararse a finales de 2021. Esto ha provocado que el proxy del margen bruto caiga prácticamente al mismo ritmo. Como consecuencia de estos y otros factores, cada vez hay menos empresas constructoras y su tamaño es menor.

Si juntamos todos estos factores, el diagnóstico, de nuevo, habla por sí solo: España tiene un claro déficit de viviendas. Concretamente, de al menos 734.000 viviendas desde el último trimestre de 2020, algo que se extiende a todas las provincias del territorio español, con las únicas excepciones de Guipúzcoa, Cáceres y Soria.

Este déficit, además, no es igual en todo el territorio, sino que se concentra muy especialmente en las provincias que precisamente más vivienda necesitan. Casi la mitad del déficit nacional (49%) se concentra en apenas cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia.

El futuro: previsiones y posibles soluciones

Visto este panorama, desde CaixaBank Research actualizan sus previsiones de mercado. Para 2026 y 2027, la compraventa de viviendas se situaría ligeramente por debajo de las operaciones efectuadas en 2025, mientras que la oferta asumiría gradualmente parte de los cuellos de botella actuales y aumentaría moderadamente la promoción de vivienda nueva. Sin embargo, probablemente esta seguirá siendo insuficiente para cubrir la formación de nuevos hogares.

De hecho, el informe estima que el déficit de viviendas seguirá aumentando, alcanzará su máximo en 2029, con cerca de 922.000 viviendas, y no se corregirá hasta 2037.

La pregunta, ahora, sería la siguiente: ¿hay forma de solucionar esta situación? ¿Qué debería hacer España para revertir esta tendencia y cubrir la demanda de vivienda? El Informe Sectorial Inmobiliario (1S 2026) considera necesario triplicar, como poco, la oferta de vivienda terminada. En grandes núcleos como Madrid (2,8) o Barcelona (3,7), el factor multiplicador es medianamente similar a la media nacional, aunque hay otros territorios donde se dispara, como Castellón (16,4), Tarragona (9,5) o Valencia (5,9).

La conclusión, por tanto, está clara: España tiene un evidente déficit de vivienda, si bien la necesidad es mayor o menor dependiendo de la zona. Y este déficit no se debe a una única causa, sino que es multifactorial, pero dibuja un desafío principal: aumentar la oferta para que el contexto pueda mejorar.

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