¿En qué provincias es más barato (y más caro) comprar vivienda?

El precio de la vivienda volvió a crecer en España en 2023. El aumento fue del 3,7 % respecto al año anterior, aunque esto no quiere decir que los precios se comportaran igual en todas partes.

Al contrario: allí donde aumenta la población, también crecen en mayor medida los precios de las viviendas.

Esta es una relación que gana cada vez más peso y que se refleja en el informe inmobiliario del primer semestre de 2024 elaborado por CaixaBank Research.

Si aumenta la población, aumenta el precio

Que una vivienda esté situada en una provincia a la que se mudan más o menos personas o que sea más o menos turística son factores que influyen mucho en la evolución de su precio.

Se trata de algo lógico, sobre todo si tenemos en cuenta que la demanda es el factor que más influye actualmente en esa evolución, ante una oferta bastante estancada.

Esta relación entre captación de población y evolución del precio de la vivienda cobra gran importancia en un momento en el que España atrae a un importante número de personas extranjeras.

Se trata de personas que, además, cuentan con un perfil de edad, formación y origen que facilita su rápida incorporación al mercado laboral. El boom turístico posterior a la pandemia y la creación de empleo asociada también han dirigido a muchas de estas personas hacia zonas turísticas.

¿En qué provincias crece el precio de la vivienda?

Lo que ocurre con el incremento de la población en España es que ha sido muy desigual y esto se nota también en el precio de las viviendas.

Los datos del periodo 2022-2023 corroboran que son las provincias con grandes áreas metropolitanas y las más turísticas las que concentran el mayor incremento de población.

En primer lugar se situó la Comunidad de Madrid (+226.000 personas), seguida por Barcelona (+163.000), Valencia (+94.000), Alicante (+86.000), Málaga (+52.000) y Baleares (+40.000).

Solo cuatro provincias registraron descenso de precios

La gran mayoría de provincias presentan variaciones positivas del precio de la vivienda en el periodo que comprende el tercer trimestre de 2021 y el tercer trimestre de 2023, a excepción de cuatro que presentaron descensos: Huesca, Soria, Salamanca y Cáceres.

Ese crecimiento desigual afecta al mercado inmobiliario de las distintas zonas: el precio de la vivienda en España ha crecido con más vigor en las provincias donde más ha aumentado la población. Esto se nota especialmente en las más turísticas, que son las que han experimentado mayores ritmos de crecimiento: Baleares (17,0 %) y Málaga (15,9 %).

Los municipios donde más crece el precio de la vivienda

El informe también refleja que son los municipios que más población han ganado en términos relativos los que han registrado un mayor aumento proporcional del precio al que se venden las viviendas.

Se trata de municipios que han ganado entre 5.000 y 10.000 vecinos. Son capitales de provincia como Málaga, Murcia y Palma de Mallorca, núcleos urbanos del área de influencia de Madrid y otras ciudades costeras con una población en torno a las 200.000 personas.

El precio de la vivienda crece más en municipios caros y poblados

Allí, la población aumentó de forma muy significativa en términos porcentuales (un promedio del 5,8 %). También fue en este grupo donde más creció el precio de la vivienda: un 7,3 % anual promedio en 2022-2023.

En términos absolutos también se aprecia la relación entre aumento de la población y evolución de los precios en el mercado inmobiliario.

Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y L’Hospitalet de Llobregat son los cinco municipios que vieron crecer más su número de habitantes entre el tercer trimestre de 2021 y el mismo periodo de 2023. Allí el precio de la vivienda creció un 6,4 % anual promedio en ese lapso de tiempo.

En el otro lado de la balanza se sitúan los municipios que perdieron vecinos, que son los que han experimentado un menor aumento de los precios de la vivienda (3,4 %).

Una brecha que aumenta

Estos datos corroboran una tendencia importante en el mercado inmobiliario español de los últimos tiempos: los precios de la vivienda crecen más en los municipios más caros y poblados, que continúan atrayendo población. La brecha de precios sigue, de esta manera, en aumento.

Así lo refleja el informe de CaixaBank Research: el boom migratorio ha intensificado la gran dispersión que ya existía en los precios de las casas de los municipios españoles. Aquellos en los que tanto su actividad económica como la evolución de su población son más dinámicas son los que ven encarecer más sus viviendas, frente a las zonas más deprimidas, que siguen perdiendo habitantes.

Sin embargo, esto no quiere decir que las zonas que menos población atraen o incluso la pierden vean un descenso en el precio de la vivienda, que, como decíamos, solo ha caído en Huesca, Soria, Salamanca y Cáceres.

De ellas, solamente Cáceres había experimentado un descenso de su población en el periodo estudiado. En otras como Melilla o Lugo, que también perdieron habitantes, los precios aumentaron por encima de la media nacional.