Así crece el alquiler en España: qué cuentan los recibos sobre su evolución

Buena parte de los titulares sobre alquiler de vivienda reflejan una realidad palpable: los precios tienden al alza y esto repercute en el esfuerzo económico de las familias.

Sin embargo, para saber realmente cómo ha crecido el alquiler en los últimos años no basta con calcular una media, es necesario fijarse en los detalles: no lo hace igual para séniors que para jóvenes, ni para quienes repiten o para quienes firman un contrato nuevo.

El análisis de los recibos de alquiler domiciliados, debidamente anonimizados y agregados, ayuda a comprender con mayor precisión la evolución de este mercado. Esto es lo que ha hecho CaixaBank Research para descubrir los matices detrás de una realidad compleja que afecta a un número creciente de españoles.

Propiedad o alquiler: cómo vivimos los españoles

En 2007, menos de uno de cada cinco españoles vivía de alquiler. En 2024, la proporción supera ya el 26 %. Ese cambio refleja una transformación profunda del mercado residencial nacional y también una realidad económica cada vez más visible: para una parte creciente de la población, acceder a una vivienda en propiedad resulta más difícil que hace dos décadas, especialmente en grandes ciudades.

En detalle y según los datos analizados por CaixaBank Research  a partir de Eurostat, el 26,3 % de la población española reside hoy en una vivienda que no es de su propiedad, frente al 19,4 % registrado en 2007.

La media de la Unión Europea alcanza el 31,6 %, de modo que España continúa por debajo del promedio comunitario, aunque la distancia se ha reducido de forma significativa.

El crecimiento del mercado del alquiler coincide además con una etapa de fuerte tensión sobre los precios. Sin embargo, los datos muestran que no todas las subidas siguen la misma lógica.

La evolución es muy distinta según se trate de contratos ya existentes o de nuevas firmas, una diferencia que ayuda a entender por qué muchos hogares perciben un encarecimiento mucho más intenso del que reflejan algunos indicadores generales. Los datos internos de CaixaBank sobre recibos domiciliados de alquiler permiten observar esa divergencia con bastante precisión.

Alquileres repetidos: subidas en torno al 3 %

Los alquileres repetidos, es decir, aquellos en los que se mantiene la relación contractual, registran aumentos relativamente moderados.

Entre 2018 y 2025, la mediana de crecimiento anual se mantiene por debajo del 3 % y generalmente cerca de la inflación. Durante la pandemia, coincidiendo con las limitaciones regulatorias aplicadas a las actualizaciones de renta, las subidas llegaron incluso a congelarse temporalmente.

Más recientemente, el crecimiento se ha estabilizado alrededor del 2,3 %, en línea con los límites establecidos por el índice IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) para determinados contratos firmados a partir de mayo de 2023. También el percentil 75 se mueve alrededor del 2,9 %, coherente con los topes máximos ligados al IPC.

Los incrementos más elevados aparecen concentrados en situaciones específicas, como reformas, renovaciones o modificaciones relevantes en las condiciones del inmueble.

Dónde sube más el alquiler: nuevos contratos

La fotografía es distinta en los contratos de firma reciente. Tras las caídas observadas durante la pandemia, los precios comenzaron a repuntar con intensidad y terminaron 2025 con incrementos superiores al 10 % interanual tanto en media como en mediana. El dato refleja la presión creciente que afrontan quienes necesitan acceder a una nueva vivienda en alquiler.

El contraste entre ambos mercados se ha ido ampliando en los últimos años. Permanecer en la misma vivienda implica incrementos relativamente contenidos; cambiar de piso o firmar un nuevo contrato supone entrar en un entorno mucho más tensionado.

Esa es una diferencia que afecta especialmente a jóvenes, trabajadores que cambian de ciudad por motivos laborales o familias que necesitan adaptar la vivienda a nuevas circunstancias personales.

Detrás de esta presión aparecen varios factores combinados. El aumento de hogares unipersonales, la movilidad laboral, el crecimiento demográfico en determinadas áreas urbanas y las dificultades de acceso a la compra han reforzado el peso del alquiler como principal vía de acceso a la vivienda para muchas personas. La oferta disponible, mientras tanto, sigue siendo limitada en numerosas ciudades.

Jóvenes, grandes ciudades y esfuerzo creciente

Un factor relevante relacionado con la evolución de los precios es la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de ingresos que un hogar dedica al pago del alquiler.

Según CaixaBank Research , la mediana del esfuerzo se mantiene relativamente estable alrededor del 30 % para el conjunto de contratos analizados. Aun así, cerca de un 30 % de los hogares supera el umbral del 40 % de ingresos destinado al alquiler, un nivel habitualmente asociado a situaciones de sobreesfuerzo financiero.

Séniors y jóvenes: esfuerzo elevado, pero divergente

Las diferencias por edad son especialmente marcadas, con jóvenes y séniors que presentan los niveles medianos de esfuerzo más elevados, aunque con trayectorias distintas.

Entre 2020 y 2025, el esfuerzo de la población sénior se redujo ligeramente, mientras que el de los jóvenes aumentó más de un punto porcentual. El dato resulta especialmente relevante porque las generaciones más jóvenes dependen mucho más del alquiler durante las primeras etapas de emancipación y formación de nuevos hogares.

Mediana edad: esfuerzo al alza entre los 30 y los 45 años

Entre las personas de mediana edad, el esfuerzo suele moverse entre el 20 % y el 25 %, aunque el grupo de entre 30 y 45 años acumula uno de los mayores incrementos desde 2018.

Son franjas de población que a menudo afrontan simultáneamente cambios laborales, crianza de hijos y necesidad de viviendas de mayor tamaño, factores que incrementan la presión económica asociada a la vivienda.

Grandes municipios, grandes esfuerzos

En cuanto al tamaño de la población, en municipios con más de 300.000 habitantes, el esfuerzo mediano ronda el 35 %, mientras que en los nuevos contratos puede acercarse al 40 %.

Sin embargo, en localidades pequeñas y medianas, el nivel de esfuerzo suele situarse entre el 25 % y el 30 %. Eso sí, también allí los nuevos alquileres exigen porcentajes superiores de esfuerzo a los contratos ya existentes, en torno al 30 %.

Mudarse para mantener el esfuerzo de alquiler

Parte de la estabilidad observada en el esfuerzo agregado puede estar relacionada con la movilidad residencial. De hecho, algunos hogares optan por cambiar de vivienda para mantener un porcentaje de gasto parecido, aunque eso implique reducir superficie, alejarse de determinadas zonas urbanas o aceptar inmuebles con peores condiciones. El ajuste se produce entonces a través de la vivienda elegida y no necesariamente mediante una reducción del coste relativo del alquiler.

La diferencia entre permanecer en una vivienda o tener que buscar una nueva empieza a marcar buena parte de la presión económica del alquiler en España. Y esa brecha se nota sobre todo en los grupos que dependen más del mercado arrendatario para construir su proyecto de vida: jóvenes, trabajadores móviles y hogares urbanos.

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