El mercado inmobiliario español consolida su fase expansiva en 2025

El mercado inmobiliario español ha confirmado en el primer semestre de 2025 que se encuentra en plena fase expansiva. La reactivación de la demanda, iniciada en la segunda mitad de 2024, se ha consolidado en este ejercicio con 700.000 compraventas registradas en los últimos 12 meses hasta junio, un 19,7% más que el primer semestre del año anterior. Este dinamismo se explica por la mejora de las condiciones de financiación, el aumento del poder adquisitivo de los hogares y un crecimiento demográfico sostenido, según indica el Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research .

Por el lado de la oferta, el sector de la construcción muestra signos de recuperación, con un aumento del consumo de cemento y del empleo, y una notable reducción de la temporalidad laboral desde la reforma de 2021. En los últimos 12 meses hasta mayo, se han visado unas 132.000 viviendas nuevas, lo que supone un incremento del 13% interanual. No obstante, la producción de vivienda nueva todavía no alcanza niveles suficientes para equilibrar el mercado y el déficit de vivienda sigue ensanchándose.

El déficit acumulado de vivienda en los últimos años es, en efecto, uno de los factores determinantes que explican las presiones sobre los precios, que continúan acelerándose y dificultan el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda. Así, el precio de la vivienda en España supera ya los máximos de 2007 en términos nominales, aunque se encuentra todavía por debajo en términos reales. Algunos indicadores comienzan a detectar señales de sobrevaloración en el mercado inmobiliario español, con estimaciones del Banco de España y del BCE que sitúan el precio de la vivienda entre un 8% y un 10% por encima de su nivel de equilibrio. En todo caso, cabe recordar que el contexto actual es muy distinto al del boom de los 2000. La situación financiera de los hogares, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es mucho más sólida, y los riesgos de que se produzca una corrección brusca del precio de la vivienda se encuentran contenidos. Aun así, persisten desequilibrios que merecen atención.

Reconversión de viviendas secundarias en principales

El déficit de vivienda acumulado en los últimos años está generado tensiones en los precios, especialmente en las zonas de mayor demanda. CaixaBank Research estima que entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de entre 515.000 y 765.000 viviendas, según distintas definiciones, lo que equivalente al 3-4% del parque de viviendas principales. Cerca de la mitad de este déficit se ha cubierto mediante la reconversión de viviendas secundarias en viviendas principales, ya que la construcción de nueva vivienda ha sido muy inferior a la creación neta de hogares.

El Informe Sectorial analiza también la correlación entre el déficit y el crecimiento del precio de la vivienda, que es significativa: se calcula que el déficit acumulado podría explicar hasta el 39% del encarecimiento observado en el periodo, lo que subraya la urgencia de reactivar la promoción residencial para mitigar las presiones en los precios. A nivel territorial, el déficit se concentra en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística, como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, mientras que en la España vaciada el déficit es más reducido. Esta disparidad territorial también se refleja en la evolución de los precios, con incrementos más acusados en las zonas de mayor déficit.

Máximo histórico de demanda extranjera

La demanda extranjera ha cobrado un papel relevante en el ciclo expansivo actual. En el último año hasta el primer trimestre de 2025, aproximadamente el 18% de las viviendas han sido adquiridas por ciudadanos extranjeros, alcanzando las 133.000 compraventas, un máximo histórico. Más de la mitad de estas compras son de extranjeros residentes, y un 44% de estas corresponden a no residentes. El perfil del comprador no residente ha evolucionado, mostrando una mayor diversidad de nacionalidades y un interés creciente por nuevas ubicaciones. Las provincias del arco mediterráneo y los archipiélagos concentran la mayor parte de la demanda extranjera, pero también han surgido nuevos focos de atracción en zonas menos tradicionales, como Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba.

El comprador extranjero no residente suele tener mayor capacidad adquisitiva, lo que se traduce en precios medios más elevados y una preferencia por propiedades de gama media-alta o alta, una tendencia que influye directamente en la evolución del mercado en determinadas zonas, reforzando las presiones sobre los precios.

Una vez más, la principal conclusión de este Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research es que la oferta de vivienda continúa siendo insuficiente para absorber una demanda que sigue creciendo con fuerza por la formación de nuevos hogares, como resultado sobre todo de los importantes flujos migratorios que está experimentando el país. Este déficit de vivienda y la presión que ejerce sobre los precios subraya la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible.