Exención por reinversión en vivienda habitual: qué es y cuándo se aplica

Hay personas que habitan la misma casa prácticamente toda su vida. Sin embargo, cada vez son más habituales las mudanzas: la familia crece, una oportunidad laboral que surge en otra localidad o, simplemente, un cambio de aires que apetece.

En estos casos, tampoco es extraño tener que vender nuestra casa para comprar otra vivienda o reformarla para poder vivir en ella.

Ya sabemos que, si vendemos una vivienda, debemos incluir la operación en la declaración de la renta correspondiente a ese ejercicio y que, si ha habido una ganancia, te tocará tributar.

La buena noticia es que si se reinvierte total o parcialmente el dinero obtenido en la venta en comprar o rehabilitar otra casa para vivir en ella, puede que la ganancia no tribute.

Se trata de la conocida como exención por reinversión en vivienda habitual y es una de las excepciones que contempla la Ley del IRPF.

En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual

Efectivamente, si transmitimos nuestra vivienda habitual, la ganancia patrimonial que obtengamos en la transmisión puede resultar exenta de tributar en el IRPF, siempre y cuando reinvirtamos el importe obtenido por la transmisión en la compra o bien la rehabilitación de la que pasará a ser nuestra nueva vivienda habitual.

Esto se puede aplicar a un piso de segunda mano, a un chalé de obra nueva, a la casa de los abuelos en el pueblo que está deteriorada… si se cumplen una serie de requisitos.

Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual

Hay que tener en cuenta que la exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica automáticamente. Es necesario solicitarla y estará condicionada al cumplimiento de ciertos plazos y condiciones que recoge la Ley. Estos son los principales:

1. Hay que vender una vivienda habitual

Para que la vivienda habitual que vendemos sea considerada como tal, no basta con haber vivido en ella. Además, debe haberse hecho durante un periodo de tiempo determinado de al menos tres años seguidos.

Eso sí, no es necesario que sea nuestra vivienda habitual en el mismo momento de venderla: bastará con que parte de esos tres años hayan transcurrido en algún momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión.

Si no hubiera transcurrido el plazo de tres años por tener que mudarnos antes a causa de ciertas causas justificadas, como por ejemplo matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de trabajo u obtención del primer empleo, se podría aplicar la exención igualmente, aunque conviene consultar cada caso particular con la Agencia Tributaria.

2. La nueva vivienda debe ser también habitual

La casa que compramos o rehabilitamos debe convertirse también en nuestra vivienda habitual.

Para ello, deberemos de habitarla de manera efectiva y permanente en los doce meses siguientes desde el momento de la compra o la terminación de las obras.

Hay ciertas excepciones, como el fallecimiento del contribuyente, que impediría efectuar la mudanza, o disfrutar de vivienda habitual por razón de cargo o empleo: en este último caso, el plazo para mudarse se contaría a partir del momento del cese.

3. Plazos para reinvertir el dinero

Además de los plazos necesarios para que la vivienda se considere habitual, el dinero obtenido por la venta debe reinvertirse —de una sola vez o sucesivamente— en un periodo de tiempo determinado para poder acogerse a la exención.

Concretamente, debe hacerse en el plazo de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta.

Esto significa que si vendemos primero la vivienda y compramos o rehabilitamos después, el plazo de dos años contará a partir del momento de la venta. Y si compramos o rehabilitamos antes, tendremos dos años para vender la anterior vivienda habitual.

4. Cuánto dinero se debe reinvertir

Para disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual no es necesario invertir todo el dinero obtenido en la transmisión, que sería el resultado del precio al que hemos vendido la vivienda menos los gastos y tributos aplicables. También se puede gastar en la nueva vivienda solamente una parte de esa cantidad.

Solo tendríamos que invertir todo el dinero obtenido en la transacción, si lo que queremos es obtener una exención total en el IRPF por reinversión en vivienda habitual.

Si reinvertimos solo parte de ese dinero, también se aplicará la exención, pero se hará de manera parcial, es decir, no tendríamos que tributar por el porcentaje correspondiente a esa inversión.

Un ejemplo: si reinvertimos en nuestra próxima vivienda habitual el 60 % del dinero obtenido en la transmisión de la antigua, solo tendríamos que tributar en el IRPF por el 40 % de la ganancia obtenida.

Algunos casos especiales

Como suele ocurrir con casi todo lo referente a impuestos, la exención por reinversión en vivienda habitual no está exenta de casos especiales. Hay muchos “y si…” que la Agencia Tributaria y los tribunales van aclarando. Veamos tres ejemplos.

¿Y si tengo una hipoteca?

La exención se puede aplicar también si parte del dinero obtenido en la transmisión de la vivienda habitual lo destinamos a amortizar el préstamo pendiente para su adquisición. Un ejemplo: si vendemos la vivienda por 150.000 euros, obtenemos una ganancia de 48.000 euros y destinamos 60.000 a cancelar la hipoteca, tendremos que reinvertir 90.000 euros (150.000 – 60.000) para que la ganancia esté exenta de tributar en nuestra declaración de IRPF.

¿Y si alquilo mi vivienda antes de venderla?

También en este caso se podría acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los plazos establecidos en ella. La Agencia Tributaria indica que es indiferente que el inmueble se alquile antes de perder su consideración como vivienda habitual del vendedor.

Recordemos que para que se considere vivienda habitual tenemos que haber residido en ella al menos tres años de manera consecutiva y haberlo hecho en algún momento dentro de los dos años anteriores a la venta.

Si, por ejemplo, la abandonáramos un año y medio antes de la venta y la alquiláramos al mes siguiente, podríamos aplicarnos igualmente la exención.

Mi próxima vivienda está en construcción, ¿y si no me la entregan a tiempo?

En estos casos, hay que tener en cuenta que se manejan dos plazos que se deben cumplir para disfrutar de la exención: dos años para reinvertir el dinero desde el momento de la transmisión y cuatro años para acabar la construcción desde su inicio, adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda. Si no se cumplen, no podremos aplicarnos la exención.