Guía para calcular el valor de una vivienda heredada

Conocer el valor de una vivienda heredada es una información muy útil si se recibe como herencia. Nos ayuda a saber cuántos impuestos debemos abonar por heredarla, qué precio debemos pedir por ella si queremos ponerla a la venta o incluso cuánto vale nuestro lote si nos interesa permutarlo con otro heredero en el reparto de herencia.

Lo que ocurre es que, en función del motivo por el que queramos calcular el valor de una vivienda heredada, deberemos utilizar un método u otro. Esto significa que no hay un único valor para una misma vivienda y que, para obtener el que necesitamos, deberemos saber bien para qué lo queremos.

Calcular el valor de una vivienda para heredarla

A la hora de recibir un inmueble en herencia hay que tener muy claros los impuestos que se deben pagar. Para ello, es imprescindible conocer el valor de la vivienda heredada, ya que de él dependerán las cantidades que deberemos abonar a la administración correspondiente.

Son dos los impuestos que gravan la herencia de una vivienda. Para saber cuánto deberemos pagar por cada uno de ellos al heredar, hay que tener en cuenta distintos valores:

Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)

Es un impuesto estatal, aunque, en la actualidad, se halla cedido a las comunidades autónomas, por lo que conviene consultar la normativa en vigor que hay en el territorio en el que corresponda presentar y liquidar el impuesto.

En este caso hay que tener en cuenta el valor de referencia catastral, que será la base imponible del impuesto, a no ser que el heredero declare un valor superior.

El valor de referencia catastral de un inmueble lo establece el catastro a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público. Este valor se actualiza cada año y se puede consultar en la sede electrónica del Catastro haciendo uso de DNI, certificado digital o Cl@ve. También se puede consultar este dato acudiendo presencialmente a las Gerencias del Catastro, solicitando cita previa.

Plusvalía municipal

A diferencia de lo que ocurre en una compraventa de inmuebles, en el caso de heredar una vivienda la plusvalía municipal correspondiente la deben abonar los herederos.

Se trata del impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Esto significa que si la vivienda se encuentra sobre suelo rústico la plusvalía no se aplica.

En este caso, la base imponible se calcula de dos maneras diferentes, que tienen en cuenta distintos valores de la vivienda. Se puede elegir la que resulte más beneficiosa para los herederos.

El método de la plusvalía real contempla el valor de compra del inmueble; el de transmisión, que es el asignado en el ISD; y el valor catastral, que es distinto del valor de referencia catastral.

El método objetivo, por su parte, tiene en cuenta el valor catastral y otros datos como una serie de coeficientes establecidos por el ayuntamiento correspondiente y los años que han pasado desde la adquisición del inmueble.

Calcular el valor de una vivienda heredada para venderla o cambiarla

Se puede dar el caso en el que los herederos se planteen intercambiar sus lotes en el reparto de la herencia o, simplemente, que deseen vender una vivienda heredada lo antes posible. En estos casos, es necesario conocer el valor de mercado de la vivienda heredada para poder tomar la mejor decisión.

Para conocer el valor que podría alcanzar la vivienda en el mercado resulta especialmente útil recurrir a una empresa de tasación. Estos profesionales tienen en cuenta una serie de características del inmueble que les permite estimar por cuánto dinero se podría vender la vivienda.

Desde el estado y situación de la vivienda a las dotaciones del entorno en el que se encuentran, pasando por la superficie o la orientación del inmueble, estos factores influirán en el precio de venta y los tasadores los tendrán en cuenta al establecer un valor para el inmueble.

En el caso de una permuta en el reparto de la herencia, encargar a un experto independiente un informe de tasación de la vivienda que se va a heredar aporta transparencia a las negociaciones.

Un apunte más para quienes se planteen vender una vivienda heredada: aunque hayan abonado la plusvalía al recibir el inmueble en herencia, no se librarán de abonar una vez más este impuesto al efectuar la compraventa.

También se deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial generada por la operación en la declaración de la renta y liquidar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del año en curso al ser el propietario del inmueble a fecha 1 de enero.