Si soy copropietario de una vivienda ¿puedo vender la parte que me corresponde?

Esta situación de ser propietario de una parte, pero no tener la plena propiedad se produce por múltiples motivos, entre los más frecuentes están las herencias, las donaciones y los divorcios.

Cuando se mantiene este tipo de propiedad es frecuente que los intereses de los diversos copropietarios sean diferentes y, a veces, llegar a una solución que dé satisfacción a todas las partes se hace casi imposible. Normalmente el bien inmueble no es física o registralmente divisible en la parte proporcional a cada condueño.

Las opciones más sencillas y recomendables para deshacer el proindiviso pasan por estar todas las partes de acuerdo y serían las siguientes:

• Acuerdo de venta a terceros: de esta forma, el bien se materializa en dinero líquido que se puede repartir.
• Acuerdo de adquisición por uno de los condueños: se queda el inmueble alguna de las partes y las demás le venden su parte de la propiedad.

Ambas situaciones son frecuentes en los casos de divorcio, para deshacer el condominio sobre la vivienda familiar y en los casos en los que varios hermanos heredan el piso de los padres.

Qué sucede cuando quieres vender el piso y los demás no quieren

Puede ocurrir que no hayas podido llegar a un entendimiento; que haya partes que deseen vender y otras que no; o que no haya acuerdo en el precio de venta, el reparto de este o de los gastos; también puede ocurrir, simplemente, que unos quieran vender y otros no.

En principio, para la venta de un inmueble que pertenece a varias personas es necesario que todas den su consentimiento a la venta.

Es cierto que se pueden ejercer determinadas acciones que incluso lleven a la división forzosa del bien o, si no es divisible, a su subasta pública para liquidarlo y repartir el dinero. Es lo que se llama ‘extinción del proindiviso' y se da cuando alguno de los propietarios obstaculiza toda posibilidad de acuerdo para la liquidación o reparto del bien.

Proindiviso procedente de un divorcio

Has llegado a un punto en el que lo que deseas es terminar con esa copropiedad, salir de ella y hacer líquida tu parte sin depender de lo que la otra parte decida.

Si no hay acuerdo entre los cónyuges y el piso ha dejado de estar judicialmente asignado a los hijos comunes del matrimonio se podrá iniciar, por la parte que tenga interés en la liquidación y venta del bien, una acción judicial para la división de la cosa común. Es un procedimiento que puede ser más o menos largo en función de los obstáculos que la otra parte ponga, pero lo habitual es que, incluso en los casos más complejos, el bien termine saliendo a pública subasta y liquidándose, dividiéndose las partes el precio obtenido en el porcentaje que ostenten (si el origen es sociedad de gananciales será al 50%)

Proindiviso procedente de una herencia

Debe tenerse en cuenta: en primer lugar, el proindiviso ha de estar inscrito y esto supone que, por ejemplo, en el caso de una herencia, ésta esté ya adjudicada y dé lugar a un título de propiedad inscribible en el registro. En segundo lugar, el resto de los copropietarios tiene derecho preferente de adquisición. Esto supone que antes de buscar un tercer comprador has de ofrecer tu propiedad al resto de los copropietarios individualmente. Es lo que se conoce como derecho de tanteo.

En definitiva, supone que, a igualdad de oferta, el resto de los propietarios tiene un derecho preferente de compra. Sin embargo, en caso de que la oferta externa sea superior, el propietario que quiera comprar tu derecho de propiedad se verá obligado a igualarla o quedarás liberado para su venta.

Solucionar la venta de un piso procedente de una herencia, una donación o una liquidación de matrimonio puede suponer que tengas que disponer de tu parte y venderla por separado de la de los demás. Esto se produce cuando se establece un condominio o proindiviso y las partes no se ponen de acuerdo. La ley te habilita para hacerlo.