¿Cuánto cuesta donar un inmueble?

Sin embargo, cuando pensamos en estas donaciones, muchas veces no tenemos en cuenta el coste fiscal que tienen para quien lo recibe (donatario), y mucho menos, caemos en que pueda tener un coste para el que lo dona.

¿Cuánto le cuesta a quien lo recibe (donatario)?

Como consecuencia de la donación, será el donatario (quien recibe el piso donado) la persona que tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en la modalidad de Donaciones).

Como habrás leído o escuchado alguna vez, el Impuesto sobre Donaciones es un impuesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, puede ser muy variado.

Con carácter general, en las donaciones, resulta de aplicación la norma de la Comunidad Autónoma donde reside el donatario. Por eso, quienes viven en comunidades autónomas como Madrid, donde el impuesto está bonificado en muchos casos, tienden a pensar que, reciban lo que reciban por donación, no pagan impuestos o pagan un importe muy pequeño.

Sin embargo, en el caso del piso (y el resto de inmuebles) la norma que aplica es la de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el piso que se dona. Es decir, que si unos padres, residentes en Andalucía, donan a su hijo, residente en Madrid, un inmueble ubicado en Barcelona, el impuesto aplicable será el de Cataluña.

Para el cálculo del impuesto a pagar es fundamental la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente de quien recibe la donación. El importe a pagar aumenta cuanto más lejana es la relación de parentesco y cuando mayor patrimonio tuviese quien recibe la donación.

En algún caso, no habitual, podría llegar a aplicar un tipo del 81,6% en el caso de Andalucía (en casos de que no exista parentesco y el patrimonio de quien recibe sea superior a 4 millones de euros) o que el impuesto a pagar esté bonificado en un 99% en caso de primer grado de parentesco (padres a hijos, por ejemplo) en la Comunidad de Madrid.

Además, una vez adquirido el piso donado, el nuevo propietario tendrá que hacer frente a otros impuestos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Y al que dona, ¿cuánto le cuesta?

Muchas veces se centra la mirada en los impuestos que tiene que pagar el que recibe el piso porque tiene que hacer frente a un pago del impuesto. Sin embargo, nos olvidamos de que quien dona, en muchos casos, también tiene que pagar.

Desde la perspectiva del donante, deben tenerse en cuenta dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como "Plusvalía Municipal").

Y la pregunta que surge es ¿por qué tengo que pagar estos impuestos si no estoy vendiendo el piso?

La contestación reside en que la normativa del IRPF trata las donaciones como si de una venta se tratase, es decir, que la donación puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial en el donante en función del valor del piso.

Dado el caso, se podrían dar dos situaciones:

Ganancia derivada de la donación: si como consecuencia de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor real en el momento de la donación se produce una ganancia (es decir, el valor real actual es superior al valor de adquisición), esta ganancia tributará en el IRPF del donante a los tipos del 21%-23% en función del importe de la ganancia generada.

Pérdida derivada de la donación: si lo que se genera es una pérdida (porque el valor real actual es inferior al valor de adquisición) esta pérdida no será deducible en el IRPF.

Si bien esta regla podría parecer "asimétrica" -la ganancia tributa y la pérdida no se puede deducir- está pensada para evitar que, en supuestos en los que alguien haya obtenido ganancias patrimoniales en un ejercicio, genere pérdidas "artificialmente" mediante donaciones para compensar las ganancias, evitando de este modo la tributación.

Tampoco se puede perder de vista el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal que, si bien se encuentra actualmente en una situación de "incertidumbre", porque estamos a la espera de que se apruebe la norma que modifique la actual, la gran mayoría de los ayuntamientos la siguen liquidando.

Este impuesto tiene naturaleza local, por lo que, dentro de unos márgenes fijados a nivel estatal, es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo (únicamente del suelo, sin tener en cuenta la construcción) al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%.

Es decir, pagará más plusvalía municipal cuanta mayor antigüedad tenga el piso propiedad del donante. En caso de que el piso tenga una antigüedad de menos de un año (en propiedad del donante), no será necesario pagar el impuesto.

En conclusión: si estás pensando en donar o recibir un piso por donación, revisa estos gastos para no tener "sorpresas inesperadas".