La fortaleza de la demanda y la escasez de oferta condicionan el sector inmobiliario español

El primer semestre de 2024 ha venido marcado por una evolución muy vigorosa del mercado inmobiliario español en cuanto a la demanda y los precios, y de forma algo más tímida, la oferta. Este dinamismo mayor de lo previsto nos ha llevado a revisar al alza las previsiones del sector inmobiliario español para 2024 y 2025. Desde CaixaBank Research, prevemos que el número de compraventas se sitúe en torno a las 565.000 unidades por año y que el precio de la vivienda aumente alrededor del 5,0% en 2024 y registre un avance algo más contenido en 2025, del 2,8% (previsiones del anterior Informe Sectorial Inmobiliario de febrero de 2024: 2,7% y 2,5%, respectivamente).

La producción de vivienda nueva seguirá lastrada a causa de diversos factores de carácter estructural, como la falta de suelo finalista y la escasez de mano de obra cualificada, que impiden un mayor dinamismo de la oferta de vivienda en el contexto actual de elevada demanda. En concreto, prevemos que los visados de obra nueva se sitúen alrededor de los 115.000 en 2024 y se eleven gradualmente hasta los 125.000 en 2025. Estas cifras son muy inferiores a las nuevas proyecciones de hogares que acaba de publicar el INE: se espera la creación de 330.000 hogares netos por año en 2024-2028, cuando las anteriores proyecciones contemplaban la creación de unos 220.000 hogares en ese mismo periodo. Es de esperar que, si no se consigue incrementar la oferta de vivienda de forma significativa en los próximos años, el gap entre oferta y demanda se vaya ampliando y que ello pueda generar presiones adicionales sobre el precio de la vivienda, especialmente en las zonas con mayor dinamismo demográfico.

Estas dinámicas en el mercado inmobiliario residencial están agravando los problemas de acceso a la vivienda por parte de determinados colectivos, como los jóvenes. La solución a los problemas de acceso a la vivienda no es sencilla, y requiere de actuaciones en múltiples frentes y con un horizonte temporal amplio. La colaboración público-privada es fundamental para incrementar la oferta de vivienda asequible de forma significativa, y la construcción industrializada se postula como una nueva forma de construcción que permite superar los principales retos del sector.

Si se realiza un análisis en profundidad de los extranjeros que visitan España durante periodos relativamente largos, usando los datos de pagos con tarjetas extranjeras en TPV de CaixaBank, observamos que estos visitantes se concentran en las provincias donde los extranjeros suelen comprar segundas residencias en España, como Alicante, Baleares, Canarias y Málaga, aunque también se aglutinan en las grandes zonas urbanas como Barcelona y Madrid.

Finalmente, es oportuno poner el foco en los riesgos que entraña el cambio climático para el mercado inmobiliario residencial. Estos riesgos incluyen eventos climáticos extremos, denominados riesgos físicos (inundaciones, incendios forestales o cambios en el clima más graduales, como el aumento del nivel del mar, por ejemplo), cuya materialización puede conllevar una notable reducción del valor de los inmuebles. Por otra parte, el sector inmobiliario también se está viendo afectado por la necesidad de adaptarse a regulaciones más estrictas para mitigar el cambio climático y amoldarse a él, los denominados riesgos de transición. El papel de las políticas públicas es crucial para fomentar la reconversión del parque de viviendas con el objeto de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y para mitigar el impacto de los riesgos físicos, especialmente entre la población más vulnerable, para asegurar una transición climática eficiente y justa.